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注目を浴びるAirbnb「民泊」とこれからのマンション管理の在り方 〜前編〜

外国人 観光客

自宅などを提供する「ホスト」と宿泊を望む「ゲスト」を結びつけるネット上のプラットフォーム、Airbnb(エアー・ビー・アンド・ビー)が活況を見せています。しかし、一部の分譲マンションでは、見ず知らずの他人が出入りすることを警戒する住人も多く、区分所有者どうしが対立する要因にも…

そもそも現在の日本では、旅館業法など、いくつかの法律に抵触する可能性が指摘されているにもかかわらず、今のところ積極的に取り締まる様子はないのはどうしてなのでしょう?

今回はAirbnbを代表する「民泊」が人気の理由とそこから見えるマンション管理の在り方を解説していきます。

Airbnbが人気なのはどうして??

Airbnbの問題点を考える前に、どうしてAirbnbが人気を博しているのかを理解する必要があります。それには外的な要因と内的な要因があります。

下図は2015年時点での訪日外国人者数の推移を表したものです。

訪日外国人者数 推移

引用元:日本政府観光局(JNTO)「出入国者数」

グラフからわかるように、訪日外国人の数は上昇の一途をたどっており、2020年の東京オリンピックをピークに2000万人を超えることが予想されています。

訪日外国人観光客のニーズとして、

  • できるだけ安いところに泊まりたい
  • コンロやレンジなど、ホテルにはない設備を備えているところに泊まりたい
  • 日本の人と交流したい
  • 空いているホテルは高いし、日本に来てからだと見つけにくい

という意見があります。

実際に2015年6月の観光庁の発表によれば、全国的に宿泊施設の稼働率は上昇し続けており、既に2014年末時点で東京・大阪では宿泊施設の稼働率が80%を超えたそうです。しかし、国内の消費の落ち込みを背景に全国的に宿泊施設の数は減少傾向にある言われています。

つまり、ホテルは外国人観光客のニーズにそぐわず、そもそも部屋を取るのが困難といえるのです。

これは外国人観光客を増やしたい日本政府としても、死活問題です。
そこで、現安倍政権が打ち出した施策が「国家戦略特区」という特区政策でした。

実はこの背景には、日本が抱えるもう一つの深刻な問題があります。

それが、近年増加傾向にある住宅の“空き家問題”です。2013年の総務省の発表によると、総住宅数6,063万戸に対して約800万戸近くが空き家となっていて、このまま空き家を活用せずに放置しておくと、東京オリンピック(2020年)までに約1,000万戸もの住宅が空き家になると予想しているのです。これは6戸に1戸が空き家という由々しき事態といえるでしょう。

つまり、Airbnbを活用することで、

  • 主に都心で見受けられる「宿泊施設の慢性的な空室不足」という問題。
  • 全国的に見受けられる「人が誰も住んでいない空き家」という問題。

の2点を解消することが可能になるのです。これがAirbnbを政府が特区政策を打ち出して推奨している理由と言えるでしょう。

こうした中、2015年10月27日に大阪府が「国家戦略特区内で、一定の要件を満たす外国人向けの施設は、知事の認定によって旅館業法の適用を除外する」という条例を制定するなど、今後も広がりを見せていくことが予想されます。

Airbnbのホスト側もその利回りの高さに注目している

こうした規制緩和の元、利用するユーザーの増加が予想されることで、宿を提供する”ホスト”側も増加し続けているのです。
Airbnbのサポートサービスを行うリーウェイズ株式会社は…

「宿泊マッチングサービスは、新しい空室対策になります。宿泊者に好まれるような部屋をしっかりとオペレーション・マネジメントすることにより平均20日以上の稼働率を生み出すことができます。賃貸経営よりもはるかに収益性が高く、相場家賃の2〜3倍以上の収入を得ることが可能」

引用元:airbnb × LEEWAYS 『ピアトゥーピア宿泊マッチングサイトを活用した“超利回り”の不動産経営』

とその収益性の高さについて語っています。

特にホテルライクな設備を持つタワーマンションは、Airbnbでも人気が高く、また最近の円安の流れに乗って、外国人がこうした物件を投資目的で積極的に購入しているのです。

中には自室のみならず、マンション内にある来客用のゲストルームを長期間借り続けて、第三者に又貸ししているという非常識なケースまで出始めています。それでも、通常の賃貸よりさらに高い利回りが見込めるAirbnbを簡単にやめたりはしないのが実情のようです。

Airbnbの問題点

しかし、外国人がAirbnbを用いて第三者に部屋を貸し出すことで、やはりトラブルも多く発生しています。ゲストの旅行客が部屋で大声を出して騒いだり、共用部を使用して散らかしたまま去るといったマナー違反が多発しているのも事実なのです。

このようなマナー違反者を放置してしまうと…

  • 住人が期待していたマンションの雰囲気が壊される
  • 売却して出て行く人が増加し、悪い噂がたち購入希望者が減る
  • マンションから人がいなくなり、管理費が減少して修繕に必要な資金が減る
  • 結果、現住民から徴収する管理費や修繕積立金の値上げを招き、他のマンションに流出していく。

このような マンション管理の「負のスパイラル」に陥ってしまう危険性すらあるのです。

(株)ジャストシステムの「民泊に関する意識調査」による結果が下図です。これを見ると、Airbnbに対する日本人のイメージはよくないことがわかります。

Air bnbに対する意識調査結果

引用元:戸建て居住者の3割が、周辺で「民泊」が増えたら、「引っ越し」を検討|株式会社ジャストシステムのプレスリリース

実に4割近くが民泊サービスの自由化に「反対」しており、戸建て居住者の3割が周辺で「民泊」が増えたら引っ越しを検討する、と答えているのです。やはり、外国人居住者のマナー違反や、犯罪の温床になるリスクを懸念していることがわかります。

では具体的に、Airbnbを取り締まるにはどのようなマンション管理が必要になるのでしょう?また、Air bnbは本当にマンション管理にとっては「敵」でしかないのでしょうか?
長くなってきたので、そちらに関しては次回のリドックスBLOG「注目を浴びるAirbnb「民泊」とこれからのマンション管理の在り方 -後編-」で紹介していきたいと思います!

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