この記事をシェアする

【事例紹介】圧倒的なリーシング力で長期空室のフロアを早期成約!!

topImage

記念すべき第1回は千代田区神田小川町にオフィスを構える株式会社lives様です。今回は、代表取締役の三澤様に取材をさせて頂き、「Tビル(仮称)におけるオフィスリーシング(空室募集)の成功事例」についてのお話を伺いました。

格安の賃貸管理ソフト、リドックス(ReDocS)-すぐに使える不動産管理システム

空室が決まらない!? -1年以上複数のフロアで空室続くTビル-

livesは既に取引のあったオーナー様よりTビルを所有しているXオーナーがオフィスビルの空室が埋まらなくて困っているというお話を頂き、相談を受けたのがXオーナーとの出会いの始まりでした。

Xオーナーは祖父の代から貸ビル業を営んでおり、都内にTビル以外にも複数棟所有している不動産オーナーです。Xオーナーは、ビルの管理は自ら行われていましたが、宅地建物取引業の免許は取得していないため、空室の募集については各不動産会社に一般媒介という形で空室が発生する度に依頼をするという形でこれまで運営されていました。

詳しく現在の所有物件の状況を伺うと、所有物件全体の稼働率が6割程度ということで、空室のテナント募集に苦戦されているというのが現状でした。特にTビルは空中階の3フロア(4F、6F、7F)が1年以上空室が続いており、また1階に入居していたテナントも解約が近づいているという状況であったため、空室を改善していきたいという強い要望がXオーナーにはありました。

livesがTビルを含めXオーナーの所有物件の募集状況を確認したところ、募集に対する大きな「問題点」が発覚することになりました。

テナントの誘致を行う場合は、募集物件の情報をレインズや各Web媒体に登録し流通させるのが通常ですが、一般媒介で各社に依頼していたため、不動産会社ごとに認識のずれが発生してしまって賃料などの募集条件やフロアの面積、間取り図が違うといった各社によって募集条件がバラバラという状況を生み出してしまっていた。

そこで、livesは現在の募集方法の問題点や現在のオフィス市場の市況、livesのリーシング手法などをXオーナーへ提案。
その結果、専任媒介にてXオーナー様の物件の募集を開始することになりました。

livesの持つ幅広いネットワークを活かしてスピーディーに正確で新鮮な情報の周知を図り、専任媒介で情報の窓口を一本化することによって各不動産仲介会社に情報が確実に行き渡ることで、問い合わせが増え、専任の物件を成約につなげることに成功。

しかし、Tビルについては依然成約につながらず、苦戦する状況が続いていました。

区画分割の提案で怒濤の成約!! わずか3ヶ月足らずで満室稼働へ

そこでlivesはTビルの特性や現在の状況を仲介会社へのヒアリング。そのヒアリング結果などからエリアのマーケット状況を以下のように分析。

強み 弱み テナントの動向と周辺環境
  • 手入れが行き届いており、物件の状態が良い
  • 神田駅も徒歩圏内であり、立地的には需要のあるエリアに立地している
  • 1963年竣工の為、旧耐震ビルである
  • 70坪前後を賃貸できるテナントは旧耐震は検討外であることが多い
  • 旧耐震でも入居を検討するテナントの面積需要は10坪〜20坪前後
  • 周辺の10坪〜20坪のオフィス供給はペンシルビルがほとんどで、大きなビルの1区画といった供給は少ない

現状としては70坪を一括で賃貸できるテナントは「旧耐震」であるということがネックとなっていて、移転対象として検討の段階でテーブルからはじかれてしまっていることが多いというヒアリング結果が得られた。
そこでlivesは「旧耐震」であっても移転対象として検討するテナント層に焦点を当て、リーシング戦略を立案しました。そういった層の面積需要は10坪〜20坪前後であり、また、神田周辺で検討している顧客の潜在的な要望として、大きなビルの1区画を賃貸しているという一つの「ステータス」も求めているのではないかと仮説を立てる。

そういったテナント層を取り込むため、1フロア一括の募集ではなく、区画を分割して募集を行うという提案をXオーナーへ打診をしました。

当初は、初期費用がかかることや実際に効果があるのか不安だったXオーナーだったが、livesの真摯な対応と分析によって提案内容を受けることを決意し、実験的に7Fを分割し募集を行うことになりました。

分割案

その結果、区画分割案で募集を開始してわずか1週間で1つの区画に申込が入り、さらに分割案での募集開始から1ヶ月以内で7Fの残りの区画の申込を獲得することに成功。
この成約実績を受けて、他の4Fと6Fについても同様に区画分割案で募集を行うこととなり、同じように早期成約を実現!!

1年以上空室が続いていたフロアが区画分割して募集することでわずか3ヶ月で満室稼働を実現しlivesのリーシング戦略は見事に成功しました。

また、区画を分割することによって総賃貸面積が一括での場合に比べて縮小してしまいましたが、賃料の坪単価を2000円程度ボトムアップすることが出来たため、結果的に一括で賃貸した場合よりも賃料収入は向上するという結果をもたらすことができました。

livesはこの一連のオフィスリーシングの成果によってXオーナーの信頼を勝ち取り、売買やその他不動産に関わる業務についてもlivesを窓口として任せてもらえるようになり、Xオーナーの継続的なサポートを行っています。

机上の空論にならないlivesの実現力

livesがXオーナーから専任媒介でリーシングを依頼されてから、わずか3ヶ月前後でこれまで苦戦が続いていたTビルを含めた稼働率を6割前後から9割程度まで向上させることを達成しました。

モデルケースのような早期リースアップだが、その裏側ではlivesの並々ならない覚悟が無ければ実現できなかった案件であると言えます。

オーナー様とタッグを組んで、ともに成功へと向かうスタンスを

今まで、多くの不動産会社がXオーナーに様々な提案を持ってきて、その提案内容で募集を依頼してみたが依然苦戦が続いている状況でした。そんな繰り返しのなかで、Xオーナーの心の中にはどこかで不動産会社に対する不信感が芽生えてしまっていたのかもしれません。

そういった中でlivesは「自分たちとタッグを組んでやってください」と専任媒介での募集を提案する当初から言い続けてきました。
もちろんlivesは物件の早期成約に向けて一生懸命汗をかいて努力をするがオーナーの協力が無ければ、この案件は成功できないと。
そういった姿勢や日々の活動内容があったからこそ、Xオーナーをlivesの提案に対して「やってみよう」という共に戦うスタンスへと動かすことができたのだろう。

妥協を許さない姿勢で各関係者をまとめあげる

記事の中では簡単に「区画を分割する」と書いているが実際に分割案を実施するためには、消防法や建築基準法といった法令の遵守はもちろんのこと、既存設備(空調など)とのバランスを考えた最適な区画の分割方法を計画しなければならないため、不動産に関する知識や経験、交渉力が必要となります。

時には、発注者であるオーナーと実際に工事をする工事業者の間に立って相互の認識のずれの調整を行い、確実な工事の実施をマネジメント。

livesが各関係者との折衝を妥協を許さない姿勢で臨んでいたことで、今回の案件に関わる関係者全員の共通意識を作り出すことができました。逆を言えば、各関係者の共通意識をあやふやなまま進めてしまっていれば、区画分割案は絵に描いた餅となってしまい実現することができなかったかもしれません。livesのXオーナーへの熱い思いがこのプロジェクトを成功に導くことができたといえます。

livesから不動産オーナー様へ

これまでの不動産管理といえば、トラブルやクレームがあった場合にオーナー様の代わりにその矢面に立って対応し、オーナー様を「守る」という存在であったと思います。

しかし、昨今の経済状況の中では「守る」だけでなく、「攻める」ことができる不動産管理会社が必要とされます。
例えば、今回のリーシングの話の内容にもなりますが、従来のように募集条件を決めて、仲介会社に依頼して、来た案件をこなすだけでは今回のXオーナー様のお悩みを解決することができなかったと思っています。
自ら現場に足を運び、マーケットの情報を集め、こちらからアクションを起こしていくことが解決の糸口になると考えています。

これまでの「守る」管理ができるのは、当たり前です。どれだけ、積極的に行動し「攻める」ことができるのか。それが、これからの不動産管理会社に求められる価値だと思っています。

livesは「クライアント目線を第一」として常に全力を尽くすことをに努めています。そのためにはバカがつくほど真面目に、誠実にお客様に対応できる会社であろうと思っております。

株式会社lives 企業情報

会社名 株式会社lives
会社URL http://lives-corp.net
所在地 〒101-0052
東京都千代田区神田小川町1-6-1
宝ビル 6F
TEL / FAX 03-6869-1115 / 03-6206-8007
メールアドレス info@lives-corp.com
取材対象物件
Tビル(仮称)
takara 代表取締役
三澤 浩三様
lives_misawa

編集部より

ReDocS Blogでは、不動産コンサルティングや賃貸管理についての事例を取材させて頂ける企業様を募集しています。

リーシング活動における成功事例や滞納テナントへの督促対応、リノベーションや改修の提案によるバリューアップ、資産コンサルティングなど不動産や賃貸管理に関する事例を取材させて頂き、本ブログ内で掲載させて頂きます。

【お問い合わせ】
メールアドレス info@bambooboy.netまでご連絡ください。弊社スタッフより折り返しご連絡させて頂きます。

このブログはクラウド賃貸管理ソフトのReDocS(リドックス)が運営しています。

banner2

はじめませんか?
クラウドで賃貸管理

リドックスは賃貸管理の
実務経験者が開発しています。

リドックスは、賃貸管理会社で実務経験のある社長が作った賃貸管理ソフトです。
同じ賃貸管理の業務に従事していた人間だからこそ分かる視点で作った、賃貸管理をラクにする為のソフト、それが「リドックス」です。
リドックスは賃貸管理に関するお役立ち情報やソフトの便利な活用方法をメルマガでも配信しています!

リドックスについて詳しく見る 無料メルマガ登録はこちら

【事例紹介】圧倒的なリーシング力で長期空室のフロアを早期成約!!
この記事をお届けした
クラウド賃貸管理ソフト - リドックスBLOGの最新ニュース情報を、
いいねしてチェックしよう!

この記事をシェアする