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入居審査について | 不動産管理入門講座

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前回までの3回のブログ募集物件について周辺物件の調査募集条件の設定、で募集条件と募集活動の方針の設定方法について解説していきました。

今日は、その募集活動の甲斐あって入居希望者から申し込みをもらった際に行う、「入居審査」について解説していきます。

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賃貸借契約における、貸主からの解約について

賃貸借契約を締結後、入居者側から解約の申し出が無い限り、貸主側から賃貸借契約を終了させることは非常に難しいものがあります。

おそらく、契約書などでは「貸主は、相手方に対し、○ヶ月以上の予告期間をもって、本契約の解約を書面により申し入れることができる。」といった条文が入っているかと思います。

この条文があることで、貸主も借主同様に契約書に定められたルールさえ守れば賃貸借契約を一方的に終了させることができる様に思われます。

しかし、契約書に上記のような条文が入っていても貸主の場合は必ずしも一方的に契約を終了させることは「できない」のが現実です。

「借地借家法」によると、期間の定めのある契約について貸主側から契約を終了させるためには、

  • 期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知を出すこと
  • 借地借家法の定める正当事由があること

が必要であるとしています。

この2つを満たさなければ、貸主側から賃貸借契約を解約することはできないというのが実際のところとなっています。

「借地借家法」や「正当事由」についての説明は別の機会で触れていきたいと思いますが、今回は、「貸主側からの解約をするのは非常に難しい」という認識を持ってください。

入居審査について

入居者についての書類を読む人

上記の内容から、契約前にきちんと入居希望者について審査し、問題が無いか判断しなければなりません。

賃貸借契約締結後、やっぱり解約してくださいといっても「はい。わかりました。」となることは難しく、また、貸主からの解約も非常に難しいものとなっているからです。

では、ここから審査についてのポイントについて説明していきます。
審査において入居者について注目するポイントは以下の2点です。

  1. 経済力(きちんと家賃を継続的に支払えるか)
  2. 申込者の属性(入居後に問題を起こさないか・人柄に問題はないか)

経済力(与信)の審査

家賃

賃貸物件を契約した入居者は毎月家賃を支払う義務が発生します。
まずは、その義務をきちんと履行することができるかどうかというポイントを見ていきます。

申込者が個人の場合

入居者が個人の場合、契約者の支払い能力をチェックします。
具体的には、その契約者の給料がどれくらいなのかという点です。

一般的に、「家賃が月給の30%以下」が目安と言われています。
※あくまで目安のため入居者の属性や連帯保証人の内容、所有者の判断基準によってことなります。

「源泉徴収票」や「確定申告書」「給与明細」「市民税・都民税課税所得証明」などの申込者の収入額を証明できるものをもって、審査の要件を満たしているか判断します。

一般企業に勤務している方であれば、「源泉徴収票」や「給与明細」で問題ないかと思いますが、申込者が経営者などで「自ら書類を作成できる立場」にある場合は、注意する必要があるかもしれません。
そのような立場にある人はカンタンに自分の収入額を偽装することができるため、そういった場合は「確定申告書」や「市民税・都民税課税所得証明」といった公的な収入証明をもって審査を行った方がいい場合もあります。

同様の審査を連帯保証人に対しても行い、契約者・連帯保証人の与信について総合的に判断していきます。

申込者が法人の場合

申込者が法人の場合もチェックする部分は変わりません。
支払い対象が個人から法人から変わっただけですので、その法人が家賃を支払う能力があるかをチェックします。

「貸借対照表」「損益計算書」、作成していれば「キャッシュフロー計算書」を提出してもらいましょう。可能であれば、業績の推移を確認したいところなので3期分程度提出してもらえれば判断の材料になります。

与信について見ていくポイントは「繰越利益剰余金」「流動資産比率」「自己資本比率」「売り上げや利益は期ごとに増えているか」といった部分が目安となります。
詳しい書類の見方については別の機会に譲りますが、「きちんと利益が出ているのか」「業績が上がっているのか」「資金のやりくりは上手くいっているのか」という点を見ていきましょう。
見方に不安がある場合は、税理士などの専門家にご相談するのも一つの手です。

申込者が法人の場合でも、連帯保証人を立ててもらうことは可能です。
その際、連帯保証人になるのがその法人の「代表取締役」なのか「入居者」がなるのか確認し、与信の審査を行います。

契約者の与信に不安がある場合

個人・法人ともに契約者の与信に不安がある場合は、

  • 保証会社を利用する
  • 連帯保証人を増やす
  • 契約者を増やす

といったことを申込者に対して検討を依頼します。

申込者の属性を審査

反社会勢力の入居希望者

ここまでの審査ポイントは「継続して家賃を支払う能力があるか」でした。

しかし、いくら家賃支払い能力があったとしても

  • トラブルを起こしそう
  • 反社会勢力、もしくはその関係者
  • 不安定な職業(水商売やフリーターなど)

といった面に不安があれば、審査を通さない方が良いケースもあります。
ここでは、「申込者の属性」についてのチェックするポイントを見ていきましょう。

  • 契約者・連帯保証人の職業
  • 法人(勤務先・申込みをしている)の知名度や事業内容
  • 入居理由や時期
  • 審査書類の集まるスピード

契約者・連帯保証人の職業

契約者や連帯保証人がどのような職業に就いているかは、その人の属性について見るポイントの一つとなります。
また、雇用形態が「正社員」なのか「契約社員」「アルバイト」なのかもチェックポイントの一つです。

法人の知名度や事業内容

契約者や連帯保証人の勤務先法人・申込を入れている法人についてどのような企業なのかをチェックすることは大切です。
どのような事業内容なのか、従業員はどれくらいなのか、設立してから何年といった点を見ていきます。

入居理由や時期

申込者の物件への入居理由や希望入居時期も確認をしていく必要があります。

ファミリー用の物件なのに入居希望者は1人などであれば、どうしてその物件を選んだのか理由を確認する必要があると考えられます。また、入居時期についても、「明日からでも」となると他に何か理由があるのかなどを確認するポイントとなってきます。

審査書類の集まるスピード

申込者を入れてからどれくらいのスピードで審査書類を提出しているかは、申込者の属性をみるポイントにもなります。時間がかかったとしても「その理由」と「期限を守っている」かどうかでどのような人物なのかを推し量る材料となります。

注意すべきポイントは上記の内容はあくまで「目安」であることです。
アルバイトであってもきちんと家賃を支払う方もいらっしゃいますし、設立が浅い会社でも十分な信用力がある会社もあります。
職業や規模によって決めつけるのではなく、ポイントを総合的に見て判断していく必要があります。

もし、書類だけでは申込者を判断できない場合は、「契約前に面談する」や「仲介している不動産会社にヒアリングする」といったことで、判断材料を増やして審査を進めていきましょう。

まとめ

申込者を審査する上でのポイントは以下の2点。

  • 経済力(きちんと家賃を継続的に支払えるか)
  • 申込者の属性(入居後に問題を起こさないか・人柄に問題はないか)

経済力にやや不安があるが、申込者も連帯保証人も真面目で信用できるのであれば、審査を通すという判断もあり得るケースであり、逆に、経済力は問題ないが、入居者の属性に不安があるため審査でお断りするということもあります。

その物件の特性や募集方針を照らし合わせながら、審査を行っていく必要があります。

このブログはクラウド賃貸管理ソフトのReDocS(リドックス)が運営しています。

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