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【事例紹介】総合的な不動産コンサルティングで空室率を大幅改善!!

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不動産事例紹介の第2回目は目黒駅すぐ近くにオフィスを構える水煮不動産株式会社様です。水煮不動産は収益不動産の販売や不動産コンサルティング、ファイナンスアレンジといった総合的な不動産コンサルティングを行っています。今回は、代表取締役の青木様に取材をさせて頂き、「収益物件のバリューアップとコンサルティング」についてお話を伺いました。

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いい立地の物件なのになぜ稼働率が悪い??

今回の対象となるのは、札幌にあるとあるマンション物件(以下、Xマンション。)です。この物件は札幌の都心部に立地しており、最寄り駅からも5分程度と抜群の立地をしているにも関わらず、入居稼働率が50%程度まで落ち込んでおり、その物件のポテンシャルを活かしきれていない状況でした。また、Xマンションはオーナーの個人運営ではなく、大手不動産会社が専任の管理会社としてテナント募集や建物管理業務を行っていました。

この情報を手に入れた水煮不動産はXマンションの状況について詳しく調査を行ったところ、その管理状態に複数の問題点が発覚しました。

まず、募集のスタンスですが、募集中の空室はテナントが退出したのにも関わらず、ハウスクリーニングも原状回復工事も行わず、入居希望者が内見をして申し込みを入れれば都度ハウスクリーニングや原状回復を行っていくというスタンスでの募集でした。
前のテナントが出ていったままの状態での募集のため、即入居希望の入居希望者の取りこぼしや、また商品化されていない部屋を見ているため、その第一印象は悪く、申込率もかなり落ち込んでいる状況となっていました。
また、募集中の室内だけでなく屋上の防水工事などの建物のメンテナンスの部分についても管理会社からの工事の提案があってしかるべき状態であることがわかってきました。

なぜ、このような状況に陥ってしまったのかについてさらに調査を行ったところ、Xマンションはオーナーが3人存在しており不動産管理会社としても誰の決済を取れば良いのか難しいという状況であったことがわかりました。
ハウスクリーニングや原状回復を行うにしても、誰の費用で行うのか、費用案分はどうするのか、まず誰に話をもっていったのかなどでなかなか提案内容が先に進まず、何かことが起こったら対応するという形での運営を余儀なくされていました。

そのため、各オーナー自身も物件の稼働率が悪くて困っているが、なかなか有効な手段を実行することができないというジレンマに陥り、物件オーナー・不動産管理会社ともにこの現状を打破することが出来ずにいました。

不動産管理会社と連携して物件価値を向上

そういった状況であったため、物件オーナーもXマンションを手放したいと考えておりそこで白羽の矢が立ったのが、これまで様々な不動産コンサルティングを行い課題を解決してきた水煮不動産でした。

水煮不動産はまず、自らが買主としてXマンションを購入。自らが所有者となることでXマンションのネックとなっていた複数オーナーが存在することに起因していた決済の遅さを解消。
さらに、より地域ネットワークに強い地場の不動産会社(以下、A社)に不動産管理会社を変更し、A社とタイアップしながら物件のバリューアップに着手。

A社からの提案内容を吟味しながら、「室内のデザインリフォーム」「外壁のリフォーム・塗装」「屋上防水工事」など必要な工事を推進。
また、A社のネットワークを活かして正確な物件情報を一般の客付け業者へ流通させる。

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その結果、物件購入時は50%程度であった入居稼働率がわずか3ヶ月で満室稼働を実現!!

そして、物件の稼働状況が改善されたところでXマンションを水煮不動産が抱える顧客へ販売し、現在は新オーナーの不動産に関するサポートやコンサルティングを継続的に行っています。

今回の一連の流れによって、物件の稼働状況が悪く困っていた前物件オーナーも優良物件を購入できた新オーナーの両者にとって望ましい結果をもたらすことができました。

コンサルティングスキーム成功のポイント

今回の一連のスキームの成功のポイントとして、水煮不動産の調査力が大きな要因の一つであったと言えます。水煮不動産は東京にオフィスを構える会社ですが、今回の案件の調査にあたって現地の札幌まで飛んで現地の状態を自ら確認し、地元の不動産会社に足を運んでヒアリング調査を行いました。

どうしても不動産は、その概要書だけではその実態を見極めることは難しい場合があります。概要書に書かれない部分、つまり募集の状況であったり、どのように他の不動産会社から物件は認識されているのか、正しく情報は流通しているのかという部分を現地で確認することによって生きた情報を手に入れることができます。

水煮不動産の高い調査力によって、現在進行形で発生している課題を正しく把握し、その課題に対して最適な解決方法をプランニング・実行することを可能とし、不動産の価値を向上させることに成功しました。

水煮不動産から不動産オーナー様へ

今回の事例のようなコンサルティングスキームを立案して実行するという総合的な不動産コンサルティングを行っています。また、併せて水煮不動産が得意としている部分としてはオーナー様のファイナンスアレンジ(資金調達計画)がもう一つの柱としてあります。

水煮不動産ではその為にも一度、お客様と面談をさせていただく機会を事前にいただいています。その際にお客様のご希望条件、将来設計、投資スタンス等をじっくり聞かせていただき、そのうえで投資経験や属性、年収、金融資産等を把握したうえで、最適の融資機関をご紹介させていただきます。
お客様が出来るだけ良い条件で融資を引き出すにはどのようにすればいいのか、今後の資金計画に悩みがある方などへ不動産のプロとして、また投資家目線で解決案をご提案いたします。

短期的な投資と違い、中長期的な投資(特に不動産投資)にあたっては個々の事情によって投資スタンスは大きく変わってきます。水煮不動産では「不動産」コンサルタントとしてだけではなく、「資産」コンサルタントとしてお客様を末永くサポート致しております。

水煮不動産株式会社 企業情報

会社名 水煮不動産株式会社
会社URL http://www.2103104.co.jp/
所在地 〒141-0021
東京都品川区上大崎2-15-19
MG目黒駅前616号室
TEL / FAX 03-6450-2968 / 03-6450-2978
取材対象
Xマンション
unnamed 代表取締役
青木 勇様
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編集部より

ReDocS Blogでは、不動産賃貸管理の成功事例について取材をさせて頂ける企業様を募集しています。

リーシング活動における成功事例や滞納テナントへの督促対応、リノベーションや改修の提案によるバリューアップ、資産コンサルティングなど不動産や賃貸管理に関する事例を取材させて頂き、本ブログ内で掲載させて頂きます。

【お問い合わせ】
メールアドレス info@bambooboy.netまでご連絡ください。弊社スタッフより折り返しご連絡させて頂きます。

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