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【事例紹介】稼働率0%からのスタート -迅速なリーシングの立案と実行-

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今回の不動産事例紹介は前回の事例紹介「稼働率32%をサブリース!?効果的なリーシングとリニューアル工事」でも取材させていただいた株式会社リオ・ホールディングス様にオフィス・事務所物件のリーシング事例についてインタビューさせていただきました。

株式会社リオ・ホールディングスの関連会社の株式会社リオ・ソリューションでオフィスリーシングを担当されている高橋様に「一棟オフィスビルの空室のリーシング事例」について取材させていただきました。

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稼働率0%からのスタート!?-管理受託後に既存テナントからの解約予告-

東京都内にあるオフィスビル(以下、Hビル。)をオーナーチェンジがきっかけで不動産管理を受託した株式会社リオ・ホールディングス(以下、リオ。)はオーナー様から早急にリーシング計画を立案・提出するように求められていました。その理由は、1棟一括でHビルを賃貸していた既存テナントが解約予告が出したことが始まりであり、そして、オーナー様からの要求はただ一つ、

「あらゆる手を尽くしてでも、早期空室解消を実現して欲しい」

というものでした。ここから、6ヶ月間で稼働率0%から稼働率約90%を実現したその道のりについて触れていきたいと思います。

迅速なリーシング方針の決定と実施内容の選定

まず、リオは最初の1ヶ月で「1棟一括での募集」を打ち切り「1フロアごと」にテナントを誘致していく方針を固めました。その理由としては以下の通りです。

  • 1棟一括の場合、1つのテナントの動向に収益性が左右されるためリスクが高い
  • 1棟一括のテナント需要もあるが、意思決定に時間がかかりリーシングの確実性に欠ける
  • 1Fを有効に活用することで、1棟一括で稼働させるよりも総賃料収入を高めることができる

リーシングの方針の決定によって、リオはエントランスやエレベーターホールのリニューアルの必要性をオーナーへ提案。それまでHビルは1棟1テナントで利用していたため、エントランスや共用部分についてもそのテナントにとって最低限必要なものでしかなく、「ビルの顔」となる部分に手入れが必要であると感じたからでした。

また、1テナントだけの利用であったため、エレベーターに「各階不停止機能」が設置されていませんでした。
今後複数テナントの入居を想定すると、セキュリティの問題や、ビル全体の閉開館時間に左右されて使い勝手が悪くなるといった懸念点があったため、リフォームと同時にこれらの内容をオーナーへ提案。

これらの内容をオーナーへ提案を行うことと並行して、リオは「各オフィス仲介業者へ募集情報の周知」「近隣ビルへの飛び込み営業」「見込みオフィステナントへDMの送付」「ポスティング」などの足を使った営業活動を展開し、その情報の周知徹底に務めました。

そして、オーナーからリフォームの工事の完了に併せて、Hビルのリニューアルのお披露目とし、「内覧会」や「オープンルーム」を開催。実際のビルの雰囲気を伝えていくことでHビルのイメージアップに成功。

その結果、各フロアに順次申し込みを獲得し、募集開始から6ヶ月間でHビルの約90%の稼働に成功。また、賃料単価においても、リニューアルよりエリアの賃料相場よりも高く成約することができています。
※その後、残りの1フロアも成約となり満室稼働を達成しました。

また、募集終了後もオフィス仲介業者から「Hビルの募集はまだないですか??」といった問い合わせがくるなどリニューアルによるHビルのイメージアップが物件の資産価値の向上につながっています。

テナント需要にマッチしたビルのリニューアル

今回の早期リースアップについての成功の要因について伺ったところ、それは、

「エリアのテナント需要に合わせた物件のイメージアップ」

が大きなポイントであったと振り返っています。

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Hビルは築25年程度のオフィスビルでした。それが1棟丸々空き、近隣のどのビルも空室の解消に四苦八苦しているようなエリアに立地していました。当然、Hビルも例外に漏れず募集開始前は大きな苦戦が想定されたとのことでした。

そのような環境の中でも、「Hビルの現状分析」「立地しているエリアのオフィス市況」「どのようなテナントが入居を想定されるのか」「なぜHビルは検討の対象とならないのか」という部分についてをリサーチすることで、リーシング方針を決定。

Hビルのエリアの入居想定テナントの求める需要としては、「落ち着き」や「重厚感」「安定」といった雰囲気を求めるテナント需要が多いと判断し、それに合わせてリニューアルの内容を意匠を担当する建築事業部と連携してデザインを決定。

このデザインが功を奏し、成約したテナントの中には「大通りの物件よりもHビルの方がデザインが気に入ったからこっちを選択した。」や「一度、リフォーム工事前にみて検討除外したが、工事後に見てここにしようと思った。」といった声もいただいており、もしこのデザインが需要とあっていなかったらこの結果は得られなかっただろうと高橋さんは振り返っています。

また、リニューアルのデザインがエリアの需要に合っていたことで実際に仲介をするオフィス業者も紹介がしやすく、印象に残るビルとして認識されたことも見逃せないポイントです。こういったイメージアップは今回の空室募集のみならず、次回募集の際など長期的な視点から見ても効果は大きいと考えられます。

不動産管理のプロとして、ワンストップサービスを提供

今回のリーシングのポイントが「リニューアルのデザイン」であったと同時に、もっとも調整が必要であったポイントもこの「デザイン」についての調整でした。

Hビルのオーナー様も、自らが所有するビルであるため「物件を良くしたい」という気持ちは強いものがあります。オーナー様側でも「こういうデザインにしたい」や「テナントにこういうイメージをもってもらいたい」というものを想定し、リオとの打ち合わせに臨んでいました。時にはそれがリオからの提案と違う部分があり、そういった部分にお互いが納得できる落としどころを見つけていくかという部分が大きなポイントでした。

リオとしても、「オーナーの要望を叶えたい」というものが基本的なスタンスではあるものの「ランニングコストなどの経済面」や「ビルデザインの統一性」といった面から時にはオーナー様を説得しなければならない場面があります。

そういった場面で、グループ内の建築事業部と連携してオーナー様との調整に当たることができるところがリオの強みであるワンストップサービスです。

「この照明を設置します」「この床材を利用します」といったパーツごとのカタログをみせるのではなく、実際のエントランスやエレベーターフロアの写真にデザインを反映させて見せることで、完成後のイメージを持てるようにデザインを説明することができます。
もちろん、外部パートナーでもこういったことができるところはありますが、それを自社内でいつでも相談できる場所にいるというところからより質の高い提案をオーナー様に対して行うことができます。

そういったグループ内での連携によって、オーナー様からGOサインを頂け、実行できたことが今回のリーシングの成功について大きなウエイトを占めるポイントであったと思います。

会社名 株式会社リオ・ソリューション
会社URL 会社HP:http://www.rio-corp.co.jp/
仲介業者様向けHP:https://rio.bukkaku.jp/
所在地 〒100-0014
東京都千代田区永田町2-12-4
赤坂山王センタービル
TEL / FAX 03-5156-8888 / 03-5156-8886
取材対象
Hビル
hattyoubori 株式会社
リオ・ソリューション
高橋 知子様
takahashi

編集部より

ReDocS Blogでは、不動産賃貸管理の成功事例について取材をさせて頂ける企業様を募集しています。

リーシング活動における成功事例や滞納テナントへの督促対応、リノベーションや改修の提案によるバリューアップ、資産コンサルティングなど不動産や賃貸管理に関する事例を取材させて頂き、本ブログ内で掲載させて頂きます。

【お問い合わせ】
メールアドレス info@bambooboy.netまでご連絡ください。弊社スタッフより折り返しご連絡させて頂きます。

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