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投資物件や不動産売買における”囲い込み”問題について

最近、ニュースなどでも取り上げられるようになった不動産売買における「囲い込み」に対して、レインズにステータス管理機能の導入を進めているという記事をご紹介していきたいと思います。

自民党の中古市場活性化小委員会(委員長・鶴保庸介元国交副大臣)はこのほど会合を開き、近く取りまとめる「中古市場活性化に向けた提言(案)」に関する議論を行った。
提言項目案の一つに挙げられている「囲い込みの抜本的改善」に関しては、「ステータス管理」機能の導入について盛り込む方向。同機能の導入は、国土交通省が全国の4指定流通機構(レインズ)に要請する形で現在進めている施策。売主が専任または専属専任媒介を結び売却を依頼した物件が、レインズに登録されたがどうかを直接確認できる機能、登録された物件の販売状況を元付け、客付け双方の仲介業者と売主が確認できる機能の2つを指す。2015年度中の施行を目指している。

参考URL:レインズに「ステータス管理」導入へ 悪質な「囲い込み」改善 / 住宅新報web

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まず、”囲い込み”ってなに??

まずは、「囲い込み」についてご説明していきましょう。

通常、売主から不動産売却の依頼を受けた場合は、不動産業者間で情報を共有し、広く売買情報の周知を行っていかなければなりません。具体的に言えば、不動産会社と「専任媒介契約」を結んだ場合は7日以内に、「専属専任媒介契約」の場合は5日以内にレインズへ登録しなければならないと宅地建物取引業法により、登録が義務付けられています。

レインズへの登録・情報共有によって売買を委託した不動産業者のみならず、レインズを閲覧できる不動産会社もその売買情報の取得、活用ができるため売買不動産の「早期売却」や「適正価格での売却」が可能となります。

しかし、レインズには登録するけれども他の不動産会社には紹介しない。それが「囲い込み」です。

売主から不動産売買の委託を受けている不動産会社が他社から、お客さんの紹介受けたときに「その物件は具体的な話が進んでいまして、、、」や「もう、引き渡し目前なんです、、、」などと嘘をついて、自社以外での成約を妨げようとすることを「囲い込み」と言います。

囲い込みの何が問題??

自社で見つけた買主と契約が締結できれば、売主からも買主からも不動産売買仲介手数料をもらうことができます。つまり、いつもの2倍の売り上げを実現することができるのです。
また、不動産会社はあくまで仲介・媒介という立場なので、極端に言えば物件が売れなかったとしても懐は痛みません。だから、より多い売り上げを目指して囲い込みをする。ということが動機となってしまっています。

売主、買主の両方から不動産売買仲介手数料をもらうことは、合法であり違法では全くありません。ここで問題となっているのは、双方から仲介手数料を得るために嘘をついて情報の流通を妨げてしまうような動きが問題視されています。

今回のレインズに売主も登録状況を確認できる機能をつけることで、「レインズに登録しない」ということの防止につながります。(そもそも、これは業法違反です。)
しかし、次に対応しなければならないのは、反響時に正しい情報を伝えない囲い込みに対する対策です。ソニー不動産のように、売却専門と購入専門に組織を分けるなど会社での対応は可能かもしれませんが、全体にそれを浸透させようとするともう一手が必要となってくると考えられるだろう。

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