賃貸管理業界の取り巻く現状

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人口減少と賃貸管理業界について

人口の減少や少子高齢化社会、核家族化、移民の受け入れなど外部要因が与える賃貸・不動産業界への影響は非常に大きい。
その中で、入居者に選ばれるアパートやマンションとするためにはどうすればいいのか、
大家さんが賃貸管理会社が求めることはどうなってくるのかについてご紹介していきます。

これからの人口動態が与える賃貸管理業界への影響

参考URL：将来推計人口でみる50年後の日本 | 内閣府

2005年まで増加の一途をたどっていた人口が減少に転じ、出生数が死亡率を上回った現在の日本では、少子高齢化による人口減少社会に突入しています。内閣府は、今後、長期の人口減少過程に入り、2026年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け、2048年には1億人を割って9,913万人となり、2060年には8,674万人になると推計してます。
また、内閣府の統計データ以外でも、2015年をピークに、2020年の東京オリピック以降については、人口及び世帯数は減少の一途を辿ると予想されるという記事を多数見つけることができます。

一方で新築の賃貸物件は建築・供給が続けれられている現状もあり、「総人口の減少」と「賃貸物件の供給過剰」のダブルパンチが「空室率の上昇」「家賃の下落」といった状況を生み出してしまうと予想することができます。

空室率が10%上昇してしまうということは、物件の家賃収入が10%減ってしまうということです。
家賃収入が下がったとしても、固定資産税や住宅ローンの支払い金利などは変わることなく、大家さんや投資家にとっての負担のみが上がってしまうという状況となってしまいます。

圧倒的な借手有利な賃貸管理業界へ

アパートやマンションの入居者である借手の人口の減少と、選ぶ対象となる物件の増加は賃貸市場での入居者獲得競争が激化していくことは目に見えている未来です。

これまでの賃貸管理市場として、「待っていればいつかは決まる」といった前提がどこかにあったのではと感じています。しかし、賃貸業界の需給バランスの崩壊によって、「待っている物件は決まらない」という状況となってきます。つまり、空室誘致競争によって「勝つ物件」と「負ける物件」という二極化が起こりつつあります。

競争に勝つ物件

入居者誘致の競争に勝って、周りのアパートやマンションに空室が目立つ中で満室稼働を実現できているような物件。
そんな物件は、そこから発生する家賃収入を活かしてより良いサービスを提供できるように投資を続けることができます。

• より、入居者に選ばれやすいように必要な設備に対して投資することができる。
• 思い切って、リフォームやリノベーションを実施することができる。
• 人に投資することで、より手厚い入居者対応を行うことができる。

そうした投資を続けることによって、良い物件をより良い物件とすること可能となり、さらに「選ばれる物件」としての地位を獲得し続けることができます。

競争に負けた物件

一方で入居者獲得できない物件は、家賃収入が先細っていくため入居者誘致のための投資が徐々に難しくなってしまいます。

• いつまでも貸室内の設備が竣工当時のまま。
• 競合物件が新設備を導入しても、対抗しうる手を打つことができない。
• 営業や入居促進のキャンペーンが取りずらい。

競合物件が入居者を獲得していくため、入居者を誘致するには競合物件が満室になるのを「待つ」ことしかできなくなってしまい、空室期間がどんどん伸びてしまう。
その中でも経費はどんどん重なっていき、キャッシュフローの悪化によって身動きが取らない状況に追い込まれてしまうこととなってしまう。

いち早く業務の効率化・最適化に踏み出すことが成功の秘訣

これらをふまえ、今後の賃貸管理業界の中で確実に入居者を獲得し生き残っていくには、様々な分野における専門知識とノウハウが不可欠です。不動産管理・賃貸経営を円滑に進めていくためには、賃貸や不動産の知識はもちろんのこと、マーケティング・リーシング（入居者募集）のスキル、滞納督促や明け渡し訴訟などの法務的な知識、原状回復工事や改修工事などの設備や建築に対する知識など、その求められる内容は多岐に渡ります。

また、インターネットやアプリの浸透によって、貸主側と借主側における情報の非対称性は薄れつつあります。また、賃貸市場が借手市場であることを認識もしているため、少しでも好条件の部屋を探そうと、入居者の見る目はより厳しくなっています。

しかしながら、まだまだ業務の効率化に対して本格的に取り組んでいる大家さんや賃貸管理会社様は少数のように思えます。このような状況で、いち早く賃貸・不動産業界の変化や外部要因の変化を見抜き、一足早く対応を始めることが、これからの人口減少社会における賃貸管理業界で生き残っていくために必要なものであると考えられます、