レントロールやスタッキングプランを活用した賃貸管理

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もっと、レントロールやスタッキングプランを活用しよう！！

毎日の賃貸管理業務を行っていると、特定の入居者や空室に目がいってしまいがちです。
そんな時に、管理物件の稼働状況などを俯瞰的に見て目線を広げてみることでまた違った解決策を発見することができるかもしれません。
ここでは、運営状況を俯瞰的に確認できるレントロールやスタッキングプランの活用方法についてご紹介していきます。

レントロールやスタッキングプランとは？

賃貸管理を行っていると耳にすることの多い「レントロール(貸借条件一覧表)」と「スタッキングプラン(鳥かご)」ですが、一度その語句の意味を見てみましょう。

レントロール(貸借条件一覧表)

不動産の賃貸借条件を一覧表にしたものをいう。
部屋・賃貸スペース別に、家賃・敷金等、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることも多い。
その形式は区々であるが、賃貸不動産の調査・評価に当たって活用されている。

参考URL：レントロールとは|不動産用語集|三井住友トラスト不動産

スタッキングプラン(鳥かご)

階ごと部屋ごとに面積・間取りと、賃料・共益費を記入した一覧表。潜在総収入（ＧＰＩ）を算出するときに役立つ。
ＧＰＩは、全室を仮に空室であると仮定して、再募集して満室になった際の総収入を指す。再募集での収入なので、値下げをしなければ決まらないような場合、その値下げ金額で計算する。

参考URL：不動産用語【スタッキングプラン】｜新座市野火止・大和田・畑中の不動産は「のびとめハウジング」

この2つの帳票は主にアパートやマンションなどの賃貸管理物件の稼働状況や各部屋の入居者情報などの現状把握に役立つ書類たちです。クラウド賃貸管理ソフトのリドックスで出力できるレントロールやスタッキングプランは以下のサンプルをご参照ください。

レントロールやスタッキングプランで管理物件の入居者を一覧化したり、各階ごとの入居状況を目に見える形で落とし込むことで、アパートやマンションの収支計画の立案や入居者促進キャンペーンの企画時に活用することができます。

レントロールとスタッキングプランの活用ポイント

レントロール(貸借条件一覧表)を見る際のポイント

レントロールを見る時にポイントとするところは「総賃料(賃料+共益費)」と「契約期間」です。例えば、階数や面積、間取りなどの物件としての条件は変わらないのに契約期間(契約開始)によって賃料にバラツキが発生する可能性があります。これは、アパートやマンションは築年数が経てば経つほど賃料が下がっていくという特徴があるためです。同じタイプの部屋なのに賃料に大きな差がある場合は特別な事情があるか、賃貸マーケットが大きく下がったなどの要因が考えられます。

管理物件の全体の収支が想定収支と差がない場合でも、契約が古い入居者がかなりの高値で入居していて、再募集の際にその賃料で空室を埋めることが難しい場合は収支割れが起きてしまう可能性があるため注意が必要です。

スタッキングプラン(鳥かご)を見る際のポイント

スタッキングプランは建物の断面図に貸室の情報と入居者情報を落とし込んでいることがこの帳票の特徴です。そのため、フロアごとの横の比較や「X号室系統」といった形で比較していくことができます。

私がスタッキングプランをリーシング(空室対策)時の賃料設定でうまく活用できた事例として、特定の号室のみ稼働率が著しく悪い状況に遭遇しました。(便宜上、3号室系統とします。)スタッキングプランを見た時、3号室系統に空室が目立っており、反響対応もあまり取れていない状況でした。

現地にその原因究明のために訪問したらその答えがすぐにわかりました。3号室系統はエレベーターの目の前にドアがあったため、騒音やプライバシーの問題で避けられているのではないかということを仮設立てることができました。この3号室系統は他の部屋よりも賃料を低く設定し、その分を稼働が良かったタイプに振り分けることでマンション全体の収支を下げることなく稼働率を向上させることができました。

なかなか、レントロールだけでは物件の縦の関係性を見極めることが難しいですが、スタッキングプランをうまく活用することでリーシングや賃貸管理に効果的な提案を行うことができるようになります。うまく各帳票類の特性を活かして使いこなすことで、これまで見えてこなかったアパートやマンションの課題をあぶり出すことができるようになってきます。