契約時と違う事業を始めた貸事務所の入居者！これって契約解除できる？

事業用賃貸の場合でテナントが契約時に説明していた内容とは違う事業を行っていた場合、貸主は契約解除を求めることは可能でしょうか？

「マンションの1階に最近入ったお店、なんだかいかがわしいお店をやってる様子なんですけど...」管理しているマンションの入居者からこんな苦情の電話が入りました。
慌てて確認してみると、入居時には「静かなバーを営業する」と言っていたはずのお店が実は風俗店として営業していたことが判明しました。

早速テナントに連絡してみると「予定が変わったけど、事業用として借りているんだからなんの事業をしてもこっちの勝手だろ！」と悪びれるそぶりもなし。
オーナーは即時での賃貸借契約の解除を求めています。

さて、事業用の賃貸の場合でテナントが契約時に説明していた内容とは違う事業を行っていた場合、貸主は契約の解除を求めることは可能なのでしょうか？

賃貸物件の借主が守らなくてはならない４つのルール

賃貸借契約は基本的には「借主保護」の色合いが強い内容になっています。そのため、貸主の一方的な都合で契約を解除したりすることはできません。
しかし、同時に借主にも守らなくてはならないルールが定められています。

賃料の支払い義務...毎月定められた家賃を支払うこと
善管注意義務...借りている間は、一般的、客観的にみて、大切に扱うこと
目的物返還義務...借りた部屋を原状回復して返すこと
用法順守義務...契約で定められた使用用途を守ること

今回のような、契約時に貸主が認めた内容と異なる使用方法を行っていた場合は、４番目の「用法順守義務」に反しています。
用法順守義務違反は、「ペット禁止」や「楽器禁止」等も含まれます。

そして民法では借主による用法順守義務違反は、賃貸借契約の解除理由に当たるとされています。

民法594第：（借主による使用及び収益）

借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。

借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。

借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契約の解除をすることができる。

引用元：民法第594条

つまり、今回のケースの場合、貸主は借主が契約時に説明した内容の事業であればOKという内容で契約をしています。その事業内容が全く異なっているのであれば、当然「用法順守義務違反」に当たります。

では、用法順守義務違反があれば、貸主は即契約解除を求めることができるのでしょうか？

用法順守義務違反＝即契約解除ではない

残念ながら、用法順守義務違反があったからと言って、即契約解除ができるわけではありません。

例えば、楽器禁止の物件でギターを弾いたり、ペット禁止の物件でペットを飼っていたとしても、それだけでは借主と貸主の信頼関係が破壊されたとは言えず、即契約解除を求めることは難しいのです。

用法順守義務違反で賃貸借契約の解除を求める場合、その違反が貸主と借主の「信頼関係が破壊されている」といえるだけの事由に当たらない限りは難しいのです。
ペットの飼育や楽器の演奏くらいでは、何度も注意をしても無視し続ける、近隣住民から苦情になる、などの相応の理由がない限りは「信頼関係が破壊されている」とは言えないでしょう。

では、事業用の物件で契約時と異なる事業を行っていた場合は「信頼関係が崩壊している」と判断されるのでしょうか？