賃貸管理業を行う上で、不動産について調べたり、重要事項説明書を作成したりするときに必ず必要になるのが「登記簿謄本」です。
登記簿謄本には、その土地や建物のこれまでの記録や現状が記録されており、不動産業を行う上ではとても重要なものです。
今回は不動産・賃貸管理に必要な知識として、「基礎的な不動産登記の意味」、「登記簿謄本とは何か」、「実際の登記簿謄本の取得方法」まで解説していきます。不動産業界は初めてという方や、これから賃貸管理業を始めるという方はおすすめの内容です。
不動産の登記簿謄本とは？
以下の画像は、実際の建物用の登記簿謄本の見本です。
まず、登記簿謄本は正式な名称を「不動産登記簿謄本」といいます。
登記簿謄本について説明していく為にも、まずは「謄本」という言葉の意味を理解しておきましょう。
謄本とは？
文書の原本の内容を証明するために，原本の内容を同一の文字，符号で全部かつ完全に謄写した書面。戸籍謄本，登記簿謄本，公正証書謄本，手形謄本，訴訟記録の謄本などがその例である。
引用元：謄本 | コトバンク
つまり不動産登記簿の内容をそっくりそのまま写して、その全てを余すところなく証明する文章が「不動産登記簿謄本」です。
なお、登記簿謄本は公証権限のある全国の法務局（登記所）の登記官が認証文（登記官の証明文言と登記官印）を付けたものである必要があります。
また、全ての内容を証明する謄本に対し、内容の一部を証明する「妙本」もあります。こちらも法務局で取得することができます。
"登記簿謄本"と"登記事項証明書"の違いについて
登記簿謄本についてよくある疑問が、同じく法務局で取得できる「登記事項証明書」との違いです。
実はこの二つの効果は全く同じです。正確にいうと現在の正式な呼び方は「登記事項証明書」の方です。
（法務局でも「登記事項証明書」と呼びます。）
元々、登記簿は紙媒体で各地の法務局（登記所）において、ファイリングされ管理されていました。
登記簿謄本を取得するときは管轄の法務局（登記所）を訪れ、登記官が作成し公証文を付けたものを受け取るという流れでした。
今ではコンピューター化が進み、現在の登記簿は全て紙ではなく、データで保存されています。
その結果、データから証明書を発行するようになったので名称も「登記事項証明書」と変更されたのです。
登記事項証明書の中で、物件の全ての登記簿上の情報を証明するものが「全部事項証明書」（昔の登記簿謄本）、一部を証明するものを「一部事項証明書」（昔の妙本）といいます。
不動産の登記簿謄本の効力について
「登記」とは、決まったことを帳簿や台帳に記録することをいい、「不動産登記簿」は、不動産に関する情報やあらゆる事柄を記録しているものになります。
では、どうして不動産には登記が存在しているのでしょう？
これは、数ある財産の中でも不動産（土地や建物）が動産（お金やモノ）とは異なる性質を持っていることに起因します。
不動産は動産と違い物理的に動かすことができません。
さらに、賃貸マンションやアパートが好例ですが実際に住んでいる人とその建物を所有している人は違うという場合も多いです。
つまり、不動産とはその性質上、「誰が本当の所有者なのか分かりにくい」といえます。そのため、誰が土地や建物の所有者でどのような権利関係が発生しているのか分からない状態では、安心して円滑な不動産の取引が行えません。
そこで、不動産の物理的な現況と誰が所有しているかの権利関係を台帳に登記して、公示（広く一般に見られること）することを不動産に関する権利を主張するのに必要な要件としています。
その記録が登記であり、記録されたものが登記簿となります。
その完璧なコピーである登記簿謄本を見れば、その不動産の正確な情報や権利関係が分かるのです。
登記簿謄本の見方
それでは、ここからは実際の登記簿謄本の具体的な内容を解説していきます。
不動産の登記簿謄本は、土地、建物、建物（区分所有）の3種類があり、それぞれ一区画の土地、一個の建物につき、1組の用紙となります。
登記簿謄本は「表題部」「甲区」「乙区」の３つの項目で構成されています。
表題部
表題部には、その不動産の所在地や大きさなどの物理的な情報が記載されています。具体的な項目ごとの内容は以下になります。
- 所在：その建物が立っている土地の地番を記載します。
- 家屋番号：登記所が定めた建物を特定するための番号。原則は地番と同じ番号になりますが、一つの土地の上に複数の建物がある場合は「101番の1」のように支号がつきます。
- 種類：その建物がなにに使われるかを記載します。主なのもに（住宅・共同住宅・物置・事務所・店舗）等があります。用途が複数ある店舗は「住宅・店舗」のようになります。
- 床面積：建物の各階の面積を記載します。単位は「㎡」で記載し、小数点2桁以下は切り捨てで書きます。
なお、登記簿上の情報に変更があった場合、所有者は1ヶ月以内に申請をしなくてはいけません。
権利部
続く権利部ではその不動産の権利に関する情報を記載しています。
「甲区」にはその物件の所有権に関する情報、「乙区」にはそれ以外の権利が記載されます。
甲区
甲区では、物件の所有権に関する情報が記載されます。
この不動産がいつ、だれが、どういった理由で取得したのかが書かれています。差し押さえされている場合もここに記載されます。
乙区
乙区では、所有権以外の権利関係、具体的には抵当権、根抵当権、地役権、地上権などについて記載しています。特に多いのが抵当権です。
- 抵当権：金融機関からお金を借りる時の担保にすること。返済が終わると抵当権は消滅する。返済できなくなると抵当権者は物件を競売に掛けて、自己の債権を弁済させる権利がある。
- 根抵当権：金融機関からお金を借りる時の担保にすること。抵当権との違い金融機関が定める極度額の範囲内で複数回お金の貸し借りをすることが可能。その性質上、借りている金額を返済をしても根抵当権が消滅しない事がある。
実際の不動産の登記簿謄本の取り方
それでは、実際の不動産登記簿謄本（登記事項証明書）を取るための手順をご紹介していきます。
現在、登記簿謄本を取得する方法は3つあります。
取得方法① 法務局で取得する
まず、最もオーソドックスな方法が、法務局に行き登記簿謄本を取得する方法です。
以前は、謄本を取得したい不動産の管轄の法務局でしか謄本は取得できませんでしたが、現在は登記簿がデータで管理されるようになったため、他の法務局が管轄している地域についても謄本を取得することが可能になりました。
法務局（登記所）の窓口時間は月曜から金曜の8時15分〜17時15分です。（時間がすぎるとシステムがシャットダウンするため、ギリギリの申請はおすすめしません。）なお、以前は昼休みがありましたが、現在は窓口時間はずっと稼働しています。
法務局で登記簿謄本を取得するのに必要なのは、交付請求書を法務局に提出することだけです。交付請求書は法務局の不動産登記部門に行けば必ずおいてあります。
交付申請書の書き方
引用元：法務省 | 不動産用登記簿事項証明書 登記簿謄本・妙本 交付申請書
基本的には、必要な事項を記入して、収入印紙を貼るだけです。
交付申請書を記入は、本人でなくてもかまいません。ただし以下の情報は分かっておく必要があります。
- 土地の場合は、「地番」
- 建物（一戸建てやマンション）の場合は「家屋番号」
これが分からないと、交付請求書を書くことができません。
登記簿謄本の取得に必要な地番と家屋番号とは？
「地番」と「家屋番号」とは、不動産登記簿上で一個の土地、一個の建物として登記されている土地・建物に付けられた番号のことです。
ときどき地番＝住所と間違って認識しているが人がいますが、これは間違っており、地番と住所は必ずしも一致するわけではありません。
住所は、昭和37年の法改正で「住居表示」という地番以外の表記方法を適応されている地域があり、その場合は地番と住所が一致しない土地になります。
地番で住所を書く場合は「〇〇県☓☓市□□町△△番地」と表記されますが、住居表示では住所は「〇〇県☓☓市□□丁目△△番☆☆号」と記載されるような土地です。
地番と住居表示を見極めるポイントは住所の最後に「号」がついているかです。号がついている住所は100%地番ではありません。わからない場合は地番を調べる必要があります。
地番の調べ方
では、地番が分からないときに使える３つの方法をご紹介します。
- 権利書を確認する：自分で所有している物件に限りますが、権利書には地番が記載されています。また固定資産税納税通知書でも確認することができます。
- 法務局に問い合わせる：単純な方法ですが、法務局に連絡して「地番照会をお願いします。」といえば、スムーズに対応してくれます。件数が少ない時はおすすめです。
- ブルーマップを利用する：「ゼンリン」が発行している地番が確認できる地図「ブルーマップ」で調べることができます。図書館や法務局で閲覧できます。
地番、家屋番号が分かり、交付申請書を掛けたら、あとは窓口に持っていくだけです。
番号札を渡されるので、呼ばれるまで待っておくだけで大丈夫です。
取得方法② 郵送で取得する
登記簿謄本は郵送してもらうことが可能です。法務局で申請手続きをするのが面倒な方におすすめです。
申請書、返信用の切手、収入印紙を送付することで、登記簿謄本を取得することが出来ます。収入印紙については法務局の印紙売場または収入印紙を取扱う郵便局やコンビニで購入することが出来ます。
なお、電話やメールでの送付は対応してくれません。
取得方法③ オンラインで取得する
登記簿のデータ化に伴い、現在では法務局に行かなくてもインターネット環境があれば、申請から取得までどこでも行うことが可能になりました。
オンラインでの登記簿謄本の請求は、「登記・信託オンライン申請システム 登記ねっと 信託ねっと」というサービスから行います。アカウントの作成するが必要ですが、基本無料で利用できます。操作マニュアルのダウンロードも可能ですし、全体的に分かりやすい操作画面になっています。
オンライン請求はこちらから：「登記・信託オンライン申請ステム 登記ねっと 信託ねっと」
オンラインでの登記簿謄本の取得がおすすめです！
実際の操作はページ内の「かんたん証明書請求」から始めます。物件の検索→申請内容の入力→支払いまでが可能になっています。
支払いはインターネットバンキングを利用しての支払いやATM（Pay-easyサービス）を利用しての支払いが可能です。
利用可能時間は月曜から金曜日の朝8時30分〜21時までです。法務局の窓口より遅い時間まで申請できるのは、大きなメリットです。
また、実際の登記簿謄本（登記事項証明書）の受取も法務局での受取と郵送のどちらかを選択できます。窓口で待つ時間もないので便利です。
法務省も当サービスを使っての登記簿申請を推奨しており、今後この方法を利用しての取得がメインになってくるでしょう。
注意点として、「登記情報提供サービス」と間違えないようにしましょう。登記情報提供サービスもオンラインで登記簿情報を閲覧できる便利なサービスですが、取得できるのは「登記事項要約書」になります。登記簿謄本と違い、内容を証明する効果はないので、金融機関への提出などが必要な場合には使用できません。
不動産の登記簿謄本の発行手数料はいくら？支払い方は？
法務局の窓口で取得する場合、登記簿謄本（登記事項証明）は原則一通につき600円となります。
なお、法務省もホームページでお知らせしていますが、オンラインでの取得は他の方法に比べて非常に取得費用が安くすみます。
オンライン申請の場合は、法務局で取得する場合は480円、郵送してもらう場合は500円となります。
まとめ
今回は不動産の登記簿謄本について、その内容と取得する方法を照会してきました。
登記簿謄本という呼び方は既に過去のものということは驚かれた方もいらっしゃるのではないでしょうか？
時代の流れと共に、謄本も場所を選ばずに取得できるようになり、オンラインでの取得も可能になっています。
全てを知っておく必要はありませんが、事前知識として知っておくことで、謄本が必要になったときにスムーズに対応できるようになるでしょう。
登記簿謄本の取得方法と必要費用は以下4つのパターンです。
- 法務局に行って取得する（600円）
- 郵送で請求し、郵送で取得する（600円と郵送費用）
- オンラインで請求し、法務局で取得する（480円）
- オンラインで請求し、郵送で取得する（500円）
こうして見ると、オンライン申請が手間もかからず、費用的にもお得なことがわかりますね。
法務省も公式ホームページでオンラインでの謄本取得をおすすめしています。ぜひ、活用してみてください。
