不動産管理委託の際に必要な「PM費用」とか「BM費用」ってなに？

「賃貸管理会社に支払っているPM費用とかBM費用とかって何？？」

不動産投資を行っていく上でランニングでかかる費用については「税金」と「管理費用」の2つが挙げられます。今日はランニング費用の中の不動産管理会社に支払っている「管理費用」について簡単に解説していきたいと思っています。

不動産管理費用の内容について

オーナー様が自主管理されている場合はかからない費用でありますが、物件規模が大きい場合や保有不動産物件が増えてきたような場合には賃貸管理会社に業務を委託するということが増えてくるかと思います。賃貸管理業務を委託する際に「管理委託料」として、賃貸管理会社へ対価を支払います。

以前このブログでも解説しているように「不動産管理業務」には不動産物件の「ソフト面」と「ハード面」の管理を行う必要があります。大きな目線で区切るとなると

• ソフト面・・・PM（プロパティマネジメント）業務
• ハード面・・・BM（ビルマネジメント・ビルメンテナンス）業務

といった形で区別してみることができます。

PM（プロパティマネジメント）業務について

PM業務の具体的な業務内容として、空室テナント誘致（リーシング）、契約締結業務、クレーム対応、賃料の回収、滞納督促、工事発注・管理、オーナーへの報告業務といった賃貸管理におけるソフト面の業務が挙げられます。

また、賃貸管理会社の特色にもよりますが、オーナーの不動産資産活用のコンサルティング、税務アドバイス、法務サポートといった不動産に付随したサービス、つまり、オーナーの資産全体を対象とした業務を行っている会社もあります。

そういった業務を委託する場合にかかる費用をPM費用（PMフィー）などとされています。

BM（ビルマネジメント・ビルメンテナンス）業務について

対してBM業務の具体的な業務内容としては、日常清掃、設備の管理・点検、警備業務、防災消防管理、保守管理、巡回見回り、植栽管理、美観管理など賃貸管理におけるハード面の業務が挙げられます。

BM会社によっては、サービスをビル（物件）を管理すると捉え、リーシング業務やコスト管理業務などのソフト面のサービスを提供しているBM会社もあります。

こうした、不動産管理のハード面の業務を委託する費用をBM費用（BMフィー）と呼びます。

まとめ

対象の不動産物件の規模によりますが、PM業務を行う会社とBM業務を行う会社が違うことも多々あります。PM業務をメインに行っている賃貸管理会社が、数社のBM会社に相見積もりをとって、費用とサービスの内容を鑑みながらBM業務を委託する会社を選定します。

そのため、不動産管理費用の内訳としてソフト面の管理を行うPM業務費用の他に、ハード面の管理を行うBM業務費用が必要となってきます。

もちろん、PMのみ委託する場合やBMのみ委託するというケースもオーナー様によってはあるかと思います。管理対象の不動産物件の規模や自主管理できる範囲などを見ながら適切に業務を委託していくことがランニングコストの削減につながってくると考えられます。

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