「不動産会社とのサブリース契約（一括借上契約）にも借地借家法が適用されるの？」
家賃保証や滞納保証契約といった形で大家さんと不動産管理会社で契約されているサブリース事業。
物件所有者にとっては、実際には空室や家賃滞納が発生していたとしても、不動産会社から毎月確実に家賃が入ってくるというメリットがあるため、リスクの低い不動産投資の方法としてサブリース契約を選択されている方も少なくないかと思います。
ただ、そんなサブリース契約についても、サブリース会社から物件所有者への家賃滞納や不動産会社が倒産などしてしまった場合などといった信用リスクも存在します。
今日は享受できるメリットと同じようにリスクも潜んでいる「サブリース契約と借地借家法」について見ていきたいと思います。
サブリース(家賃保証)におけるメリットやリスクについて
投資用のアパートやマンションの購入や物件新築時などに、サブリース（家賃保証）することを前提として事業計画や予算・キャッシュフローを組んで購入・建築する場合があると思います。
サブリースを選択する理由として、賃貸管理会社とサブリース契約を行えば、物件所有者にとっては空室のリスクも滞納のリスクもなくなり一定の収入額が約束されるため、「収支予測を立てやすい」というメリットがあります。
また、サブリース先の不動産会社が入居者から見た「貸主」として対応を行ってくれるため、ほとんどの業務を不動産管理会社側で対処してくれるという便利さもあります。
しかし、一方でサブリースにはリスクが存在します。
代表的なリスクが、「サブリース会社の倒産」です。もし、サブリースしている賃貸管理会社が倒産してしまった場合などは、すでに入居者から回収していた家賃や場合によっては敷金なども全て飛んでしまうという信用リスクを抱えることでもあります。
つまり、サブリース会社が健全に運営しているうちはリスクは少ないかと思いますが、経営が思わしくない会社であった場合はサブリースを行うこと自体が要注意です。
不動産管理会社とのサブリース契約は期間満了で解約（更新拒否）できる？
では、サブリース契約をしている賃貸管理会社の信用性に不安を感じたことで、サブリース契約の期間満了で更新せずに一般管理に切り替えたいと考えた場合、すんなりとサブリース契約を終了させることはできるでしょうか？
答えは、「不動産管理会社の同意・合意がなければ解約できない」です。
つまり、サブリース契約の期間満了を迎えて解約通知を出したとしても、賃貸管理会社が契約更新を希望している際には解約することはできません。(正当事由や既に信頼関係が崩壊している場合は別です。)
簡単にサブリース契約を解約できない理由として「借地借家法28条」の存在があります。
借地借家法28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
つまり、不動産管理会社とのサブリース契約も普通に一般の入居者さんへ部屋を貸すのと同じ扱いであるということです。
入居態度の悪い入居者さんを簡単に退去させられないように、サブリース契約を締結している不動産管理会社もこの借地借家法第28条が適用され、更新の拒絶や物件所有者（大家さん）からの解約には正当事由が必要となり簡単に契約を解約することができません。
そのため、賃貸管理会社から大家さんへ支払われるサブリース賃料の滞納がなかったり、大家さん側に正当事由がない場合は、「サブリース会社の信用が不安」「サブリース会社の担当者と折が合わない」といった理由ではサブリース契約を解約することができません。
そのため、入居者の審査を行うのと同じように、サブリース契約を締結しようとしている賃貸管理会社の信用や相性が合うのかという部分はしっかりと調べて検討しなければなりません。
不動産や法律に関してのプロであるサブリース会社と大家さんでは、知識や経験面で大きなギャップがあることは否めません。安定収益を得られるという部分だけに注目するのではなく、サブリースについてどのようなリスクがあって、どうやってリスクを保全しているのかを確認する必要があります。
事前にサブリース契約書をもらって、弁護士や司法書士の法律の専門家の方に内容を確認してもらうことも一つの手段かもしれません。
まとめ
ここでは、「サブリース契約（家賃保証契約）のメリットとリスク」「サブリース契約の期間満了による解約(更新拒絶)」の内容について解説していきました。
安定した収入と管理業務を不動産会社がほとんど受け持ってくれるという利便性の高さからサブリース契約を締結される方も少なくありません。
もちろん、このメリットについて否定する部分はありませんが、そこにある「サブリース会社の倒産リスク」などが潜んでいることを理解しなければ内容です。
また、物件所有者とサブリース先の不動産会社との「サブリース契約(マスターリース契約)」についても、借地借家法が適用され、基本的には正当事由などが存在しなければ更新拒絶は行えません。
※もちろん、双方の合意があればサブリースの解約は可能です。
2016年9月1日に規定・改正された賃貸住宅管理業者登録者制度では、サブリースの借り上げ家賃を減額する可能性について物件所有者に対して確実に説明するように「説明責任があること」が明確とされたように、サブリース事業については少なからずトラブルが発生しています。
サブリースを受ける家主側も、それを提案する不動産会社側もメリットだけでなく、そこにあるリスクをきちんと説明と理解を深める必要性が高まっています。
