素行の悪い入居者に対する契約更新拒絶は可能？

この入居者さんは問題ばかり起こすから今回の契約期間で終わりにしたいと思っているんだ。

ちょうどこの人の契約が終わるのが繁忙期に入る前だから、きっと新規で募集をかけたらもっと良い契約者さんがいそうな気がする。
だから、この契約者さんについては契約更新はせずに解約にしてほしいんだけど、それって大丈夫かな？
契約書にはこっちから6ヶ月前に通知すればOKみたいなこと書いてあるけど、その辺りどう思う？

オーナーさんから契約更新を断りたい(拒絶したい)という依頼がありました。
「直ちに解約したい！」というよりも、契約期間の終了をもって賃貸借契約を解約したいようです。
「オーナーから賃貸借契約の更新を拒絶したい」というケースについて詳しく見ていきましょう。

まずは、契約形態をチェックしましょう

オーナーから契約の内容について質問や依頼があった場合、第一に行うのは契約書の確認です。
そこでまず見るポイントは「契約形態」についてです。
契約形態が「普通借家契約」か「定期借家契約」かどうかによって更新の拒絶ができるかどうかが大きく変わってくるため、ここは間違いなく確認をしましょう。

普通借家契約の場合

契約形態が「普通借家契約」の場合、貸主が「契約更新をしたくない」という意思表示を行うことは可能ですが、必ずしも更新拒絶ができるわけではありません。
もっと言えば、「普通借家契約において更新拒絶は限りなく不可能に近い」です。
※借主に更新を拒否する旨を伝えることはできても、法的に有効ではない可能性がある。
貸主側から更新拒絶をするためには、以下の条件を満たしていることが必要条件となりますのでこれを見ていきましょう。

• 貸主から解約通知を所定の期間内(多くが6ヶ月前)に行っている
• 更新拒絶について正当事由がある

第一に必要なことが、「貸主から解約通知を所定の期間内に行っている」ことが大前提です。
借主からの解約予告期間があるように、貸主(大家さん側)についても解約予告期間が契約によって定められているはずです。

例えば、貸主からの解約予告期間が「6ヶ月」と定められている場合は、少なくとも契約終了の6ヶ月には借主に対して解約の申し出を行わなければなりません。この解約予告期間が契約の終了日をまたいでしまった場合は、法定更新(自動更新)となってしまうため更新を拒絶することができなくなるため注意が必要です。
所定期間内での解約通知がクリアできていない場合は、「入居者さんを説得する」以外の方法を取ることが難しくなってきます。

次に必要なポイントが「更新拒絶において正当事由がある」ことです。
「正当事由」とは大きく以下の2つが考えられます。

• 貸主がその部屋を使用しないといけなくなった（建物使用の必要性について）
• 素行不良や重度の家賃滞納などを常習者

「貸主がその部屋を使用しないといけなくなった」というパターンは災害などによって、貸主が今住んでいる建物がなくなってしまって、人に貸している部屋に住まないと生活していけないような場合です。
これを「建物使用の必要性」と言いますが、これは貸主にも借主にも当てはまる内容です。
そのため、正当事由が認められるケースとしては、上記のように「貸主の建物使用の必要性」が「借主の建物使用の必要性」を上回っている場合などです。

次が、「素行不良や重度の家賃滞納などを常習者」であるといった「信頼関係が崩壊」しているケースです。
今回のお悩み相談のケースであれば、「信頼関係の崩壊」を証明できるかどうかで正当事由が認められるかどうかという部分になります。

「信頼関係が崩壊」しているような状況としては、「家賃滞納が何ヶ月も続いている」や「近隣住民から苦情が何度も入っている」「いくら注意しても生活態度を改めない」などが挙げられますが「〇〇をしたら信頼関係が崩壊した」という明確な基準がないためそれを立証するのが難しいのです。
極端な話をしてしまえば、「3ヶ月以上家賃を一度も払っていない」であったり、「警察に何度も事情聴取を受けている」など明確な証拠がない限りは「正当事由」としては認められないケースが大半です。

単に「素行が悪い」や「生活ルールを守らない」「騒音トラブルを起こしている」くらいでは、更新拒絶できない可能性は非常に高いと言わざるを得ません。
ケースバイケースとなってしまいますが、「健康被害がどれくらい出ている」「騒音の計測値が許容範囲を大幅に超えている」など、目に見える証拠集めが必要となるケースが多いです。

また、「契約更新時にハンコを押さなければいいんじゃないのか？」という質問をいただくこともありますが、契約終了までに更新の合意に至らなかった場合は、従前と同じ契約条件で契約更新されたものとするという「法定更新（自動更新）」が適用されます。（借地借家法より）
そのため、「貸主がOKを出してないから更新していない」という理屈は通用しないため注意が必要です。

上記2点、「貸主から解約通知を所定の期間内に行っている」と「更新拒絶について正当事由がある」が満たされている場合、貸主からの更新拒絶は効力を持ちます。
逆に言えば、それらを満たしていない場合は大家さんがNGを出したとしても更新になってしまうということです。
上述の通り、普通借家契約において、貸主からの更新拒絶は非常にハードルの高い案件であると言わざるを得ません。

定期借家契約の場合

定期借家契約の場合は、普通借家契約と違い、契約期間満了時に更新を行わないということが比較的容易に行うことができます。
普通借家契約は違って、手続きさえ不備なく行えば確実に更新拒絶は可能です。
では、定期借家契約における契約更新しない場合の手続きの流れについて見ていきましょう。

定期借家契約におけて貸主から契約を終了させるには、「契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に借主に対して契約解約の通知を行う」ことが必要です。
この所定期間内に借主に対して契約解約の通知を行えば、契約を更新することなく終了させることができます。

定期借家契約を貸主から解約する場合の注意点は以下の2点です。

• 所定の期間内に借主に対して更新しない(解約する)旨を通知する
• 契約締結時に契約書とは別の書面を交付して、借主に説明しなければならない。

前述の通り、定期借家契約を貸主から終了させる場合については所定の期間内に借主に対して契約を終了させる旨を連絡します。
定期借家契約の場合は通知を行うのみで、契約終了をさせることができるため借主の合意などは必要ありません。そのため、貸主が「更新しない」と決めた場合は借主の動向について関係なく契約を終了させることができます。

もしも、「所定の期間に解約通知を行わなかった場合」については、貸主は借主に対して契約期間が満了したことを理由に契約を終了させることはできません。
ただし、貸主は、所定の通知期間後に通知を行った場合は、その通知日から6カ月後から借主に対して、賃貸借契約が終了したことを主張することができるようになります。
つまり、「通知を忘れてしまって期間がすぎてしまった場合は、通知した日から6ヶ月後に契約を終了させることができる」と覚えておけば良いかと思います。

定期借家契約においてもう一つ大切なことが、「契約時に【契約書とは別】に書面を交付して説明をしなければならない」ということです。
これを怠った場合、定期借家契約として契約を締結したとしても、普通借家契約としてその契約は取り扱われることになるため、定期借家の契約時には説明書を必ず用意する必要があります。

上記のように定期借家では、契約時に適切に説明を行ったのちに、契約期間満了の6ヶ月前までに更新しない（契約を解約する）旨を通知すれば、当該契約を終了させることができます。
普通借家に比べて、更新拒絶のハードルが大幅に低いため貸主目線で見れば、助かる契約形態であると言えます。
ただ、逆に借主から見ると「更新できない可能性が常にある」ということがネックとなってお部屋探しの際の懸念点となる場合も往々にあります。
その辺りは、自社(大家さん)が入居者リスクをどう見るかによって判断が異なってくる部分とも言えるでしょう。

まとめ

ここでは、「素行の悪い入居者に対する契約更新拒絶は可能？」という場合の考え方や対応方法について見ていきました。

「普通借家契約」の場合は、よっぽどのことが無い限りは更新拒絶をすることができないことに対し、「定期借家契約」であれば、所定の手続きさえしっかり守っていれば貸主からの解約を行うことができます。
この部分だけを見れば、定期借家契約の方が優れているようにも見えますが、定期借家契約にもデメリットは存在するため、そのリスクバランスをどう見るかということが重要であると言えます。

貸主(大家さん)から入居者さんと契約更新をしたくないと言われた場合、「契約書に書いてあるからOK」とするのではなく、該当する契約内容をよく確認して対応を行っていくことが不動産管理会社として求められます。

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