更新交渉が整わなかった場合の賃貸借契約ってどうなるの? (合意更新・法定更新)

交渉が長引いてしまったなどで賃貸借契約期間が終了してしまった場合の契約はどのように取り扱われるのでしょうか?

オーナーからの相談

入居者さんに更新の案内文を送付したら、「家賃を5,000円下げてくれたら更新します。」と言われて賃料減額について調整を行っていたのですが、いろいろ調整が長引いてしまって気がついたら契約期間が終了してしまっていたんです。

こんな時の契約ってどうなるの?
あと、賃料減額に合意した場合って、その賃料は更新日から遡っての計算になるの?

「契約の更新交渉中に賃貸借契約の期間を超えてしまった(終了してしまった)んだけど、契約ってどうなるの?」

市況の改善や建物のリノベーション・バリューアップ工事の実施によって、現在契約している賃料が近隣家賃相場と比べて大きく低い場合などに賃貸借契約更新時に家賃改定のお願いをする場合があるかと思います。
上手く入居者の方に納得いただいて家賃改定ができればベストですが、交渉が長引いてしまったなどで賃貸借契約期間が終了してしまった場合の契約はどのように取り扱われるのでしょうか?

今回はそんな、賃貸借契約の更新について解説していきたいと思います。

更新合意が整わない場合の賃貸借契約は法定更新される

まず、結論から書くと、交渉が長引いて賃貸借期間の終了を迎えてしまった場合はその賃貸借契約は「法定更新」されることになります。
このブログでも「法定更新」については何度か触れましたが、おさらいを兼ねて内容を見てみましょう。

法定更新

借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいう。
借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされるが、これが法定更新である。このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされる。
また、家主がする契約を更新しない等の通知は、正当な事由がなければすることができないとされている。さらに、期間の定めがない借家契約については、家主は一定の猶予期間をもって解約の申入れができるが、この場合にも正当事由が必要である。
法定更新は強行規定であるため、それについて借家人に不利となるような特約を定めても無効となる。

参考URL:法定更新 / 不動産用語集

つまり、契約終了までに家賃改定の交渉がまとまらなかった場合は従前の契約と同一の条件(入居時の賃貸借条件)で契約が更新されたとみなされます。
また、このときの契約は期間の定めのないものと扱われます。

では、現在の契約期間が終わるまでに交渉をまとめることができなかった場合は、不動産管理会社(大家さん)としては打つ手はないのでしょうか?
そんなことはありません。法定更新後であっても交渉を続けて、契約内容の調整を行い、合意更新という形をとることが可能です。

合意更新による更新合意書の締結

では、まず「合意更新」の言葉についてみていきましょう。

合意更新

借家契約において、当事者の合意によって契約期間を更新することをいう。
借家契約の期間を合意で更新する場合、契約期間の制限はないが、期間を1年未満としたときには期間の定めがないものとみなされることになる。
また、合意更新においては、更新に当たって契約条件等を変更することは原則的に自由であるが、借地借家法の強行規定に反する特約で借家人に不利なものは無効となる。

参考URL:合意更新 / 不動産用語集

簡単にいうと、お互いが新しい契約条件について合意して賃貸借契約の更新を行うというものです。
これは、法定更新がなされてからでも更新合意書などを締結することで家賃改定などを行うことが可能です。

その場合、前の賃貸借契約終了まだ効果を遡及するのかどうかについては、ケースバイケースとなるため、当事者間でのやりとりで決めることになります。

まとめ

ここでは、「更新後の賃貸借契約について合意に至らず、契約期間が終了してしまった場合」「法定更新された場合の不動産管理会社の対応」について解説していきました。

契約条件の調整について、「対個人」の契約者であれば比較的スムーズに交渉を進めることができるかと思いますが、「対法人」の場合は意思決定者が増えるため、その交渉は長期化する可能性があります。
契約内容によっては、賃貸借契約を解約すると考える契約者も中にはいるため、賃上げなどの交渉が必要な場合はある程度の時間的余裕を持って対応することが賃貸管理会社にとって必要な要素であるといえるでしょう。

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