借主の経営悪化で賃料減額申請が殺到！ 減賃請求に対する対応方法を解説

新型コロナウィルスの感染拡大により業績が著しく悪化している事業者が増えています。
これに伴い、「家賃の支払いが困難になった借主から賃料の減額申請が殺到している……」という賃貸管理会社、大家さんも多いのではないでしょうか。

そこで今回は、新型コロナウィルスの感染拡大と業績の悪化を理由とした賃料の減額申請を受けた場合、どのように対応するべきか解説していきます。

1.借主による賃料減額申請が認められる要件

借主から賃料の減額申請があった場合、貸主が必ずしも減額申請に応じる必要はありません。
なぜなら借地借家法32条によって、借主が賃料の減額申請を行う要件が定められているからです

借地借家法第32条（借賃増減請求権）

1.建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う

引用元：e-Gov『借地借家法』

つまり、借主は以下の場合賃料の減額申請を行うことができます。

• 土地や建物に対して租税額の変動があった場合
• 土地や建物の価格そのものに変動があった場合
• 経済事情の変動（急激な景気悪化など）
• 近隣の家賃相場と比較して現在の賃料が「不相当」である場合

また、これらはあくまで賃料減額の申請を行うことができる要件であり、減額申請が認められるための要件ではありません。
そのため、貸主は借主の申請内容が上記の申請要件に該当していても拒否することができます。

貸主・借主間で交渉がまとまらない場合、貸主は裁判所で民事調停を申し立て、
・賃料の減額を行うべきか
・減額を行う場合、どの程度の減額が適切か
決定してもらう必要があります。

2.賃料減額申請に応じて賃料を変更する必要はある？

さて、貸主や不動産管理会社の物件担当者にとって最大の関心事は、新型コロナウィルスの影響によって家賃の減額申請があった場合、「借主に減額申請を行う権利はあるのか」「減額申請を受諾すべきか」「申請を拒否した場合裁判ではどのように判断されるのか」の3点について解説していきます。

①新型コロナで収入が減少した借主に賃料減額申請を行う権利はあるか

結論から言って、今回の場合、借主が減額申請そのものを行うことは可能です。
減額申請が行われるケースは主に以下の2点です。

• 新型コロナウィルスによる景気の悪化が、先述した借地借家法第32条の「経済事情の変動」に該当すると判断されるケース
• 緊急事態宣言や営業自粛要請によってテナントが賃貸物件を使用しない期間が続いた場合、民法第611条の1項を根拠に家賃減額を申請するケース
• 借主の収入が減少した場合に賃料を減額する旨が賃貸借契約書に記載されているケース

民法第611条1項

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される

引用元：金子総合法律事務所『民法第611条-賃貸借の一部滅失等による賃料の減額等』

上記の文章における「その他の事由」が政府による施設の利用停止指示に該当する可能性があります。

つまり、「新型コロナウィルスの感染に伴う政府の指示により賃貸物件を使用できなくなった。賃貸物件を使用できないにもかかわらずこれまでどおりの賃料を支払うのは不当である。だから賃料の減額申請を行うことができる」という解釈です。

②貸主（賃貸管理会社）は借主からの賃料減額申請を受諾すべきか

借主からの賃料減額申請があった際、まずは貸主と借主の間で交渉します。
この際、先に紹介したような法律上の観点から話し合いを進めて「法的に減額可能だ」「法律の解釈が誤っている」と言い争っても平行線になってしまう可能性が高いです。言うまでもなく、現在の切迫した状況ではそういった紛争を回避すべきだと考えられます。

そのため、以下の事項を考慮しながら申請を許諾するか判断するべきでしょう。

賃貸借契約の内容を確認する

賃貸借契約書に賃料の減額要件が記載されている場合は、その内容に則って減額申請の受諾・減額の幅を決めましょう。

借主の言い分に耳を傾ける

国土交通省は、新型コロナウィルス感染症の影響に伴い賃料の支払いが困難になった借主に対し柔軟な措置を検討するよう呼びかけています。
つまり、政府が「今回の感染症流行が家賃の支払い能力低下に繋がる可能性」を認めていますので、不当な減額申請だとすぐに判断するべきではないということです。今回のコロナウィルスによって借主にどれだけの損失が出たのかをヒアリングを行い冷静にその影響を見極め流ことが必要となります。

貸主（賃貸管理会社）に及ぶ影響を検証する

賃料減額申請を受諾した場合貸主自身におよぶ経済的影響についても考慮する必要があります。
減額申請に応じて貸主が経営破綻する事態は回避しなければなりません。

「賃料減額」以外の選択肢も存在する

後の「3.相談による解決を目指す」でも紹介しますが、借主が賃料の支払いに困っている場合、解決策は賃料の減額だけではありません。
支払い猶予を設けたり、通常どおり家賃を支払ってもらうための解決法を一緒に模索する方法もあります。

③申請を拒否した場合裁判ではどのように判断されるのか

先述した②の内容を考慮して借主の減額申請を拒否することになった、もしくは減額の幅に関して合意に至らなかった場合、いよいよ裁判所に判断を仰ぐことになります。
新型コロナウィルスの感染流行を根拠とする賃料の減額申請は、裁判所ではどのように判断されるのでしょうか。

結論として、これに関して有力な学説や判例は存在しないようですが、有識者によって以下のような推測が紹介されています

Ⅰ <借地借家法について>

感染症の流行というやむをえない事情があったとしても、賃借人の一時的な業績悪化等を賃料減額に直結させて賃貸人の負担に帰せしめるというのは論理に飛躍がある。

Ⅱ <民法第611条1項について>

この法律における「使用及び収益をすることができなくなった場合」とはすなわち物理的に施設を使用できない状態だと考えられる。
つまり、都道府県知事より「名指し」で施設使用の制限・停止要請があった場合は、物件の利用が物理的に制限されるため賃料減額の判断が下りる場合がある。
一方、「名指し」ではない営業自粛要請によって物件の借主が自主的に物件の使用を停止した場合は、物件の利用が物理的に制限されたわけではないので賃料の減額は認められない可能性が高い。

引用元：不動産弁護士専門相談『新型コロナを理由とする賃料の支払猶予と賃料減額の法律相談』

つまり、今回の新型コロナウィルス流行を原因とした賃料減額申請は、裁判に持ち込まれた場合認められない可能性が高いという見方が濃厚です。

3.相談による解決を目指す

しかし、いくら賃料の減額申請が裁判で認められない可能性が高いといっても、借主から減額申請があった場合に最初から裁判に及ぶ可能性を視野に入れるのは現実的ではありません。
こうした状況では、借主・貸主共に素早く、そして穏便に解決したいと考える方が多いのではないでしょうか。

そこで推奨される対応方法は「相談による解決を目指す」ことです。ここからはとくに、減額申請に応じることはできないと判断した場合、どのように解決すればいいかを検討していきます。

①通常どおり家賃を支払ってもらう方法を模索する

減額申請に応じることができなくても、借主がこれまで通り家賃を支払う方法を模索してあげることはできます。ここでは、その方法の一例を紹介します。

1. 雇用調整助成金の活用

現在、新型コロナウィルス感染症の影響によって経営が悪化し事業活動が縮小している事業主が労働者に休業手当等を支払う場合、その際の費用を一部負担する制度が実施されています。
これを活用して家賃に充てることができないかヒアリングするのも一つの手です。

2. 家賃支援給付金

新型コロナウィルスの影響で売上が減少している事業者の地代・家賃負担を軽減する給付金制度がありますので、借主が給付条件をクリアしていれば賃料にそのまま充てることができます。
こちらは7月14日より申請受付が始まっていますが、入金スケジュールが明言されていない点に注意が必要です。

3. 持続化給付金

こちらも、感染症拡大により影響を受けている事業者向けに実施されている給付金制度です。用途は制限されていないため、賃料に充てることが可能です。
こちらは申請から約2週間前後で給付されていますので、数ある給付金のなかでも素早く対応してもらいやすいとされています。

4. 住居確保給付金

新型コロナウィルス感染症の影響で収入が減少し生活に困窮する方へ向けて、家賃を原則三か月支給する制度です。

② 家賃の支払い猶予を設ける

家賃の支払いが困難な借主のために賃料の支払い猶予を設けることも一手です。
しかし、そのために貸主が経営破綻してしまっては本末転倒です。

借主から家賃が入ってこずに経営状況が悪化した場合は、銀行から融資や納税の猶予を受ける選択肢を視野に入れてみてもいいかもしれません。

まとめ

結論として、今回のような感染症の流行を根拠とした借主の賃料減額申請に貸主が応じる義務はなく、裁判でも減額を求められる可能性は低いと考えられます。

しかし、今は貸主・借主含め多くの方がつらい状況にある時期ですから、減額申請を頭ごなしに否定しても互いの信頼関係に亀裂が入り、即退去…という結末になってしまうかもしれません。

ただでさえ物件の空室を埋めるとされる難しい時期に、多くの入居者に退去されてしまってはますます経営が悪化してしまいます。
先に提示したように解決策は一つではないため、様々な選択肢について検討しながら貸主・借主が納得できる結論を出すことが重要だと考えれます。

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