国土交通省によせられる賃貸住宅におけるトラブルで最も相談の多い内容が「退去時の敷金精算」についての相談（現状回復に関する相談）です。
このトラブルでのポイントは「原状回復の費用は誰が負担するのか」というところとなります。今回は賃貸住宅における現状回復トラブルについて東京都市整備局が発行している「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を参考にしながら解説していきたいと思います。
原状回復の費用は誰が負担するべきなの??
例えば、退去立ち会いの際に
- 「クロスの汚れが目立つので張り替えが必要」
- 「タンスを設置していたところのカーペットのへこみを解消するために、カーペットを張り替える」
などの状況がわかった場合に、このクロスやカーペットの張り替え費用は大家さんか借主のどちらが負担するのでしょうか。トラブルが起きるのはこのようなケースにおいて、どちらが原状回復費用を負担するのかというところで折り合いがつかず、硬直状態となってしまいます。
ここで、賃貸住宅トラブル防止ガイドラインに費用区分の原則について記載がありますので見ていきましょう。
費用区分の原則について
【貸主（大家さん）の費用負担】
賃貸住宅の契約においては、経年変化及び通常の使用による損耗・キズ等の修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が費用を負担するのが原則。
【借主の費用負担】
借主に義務として課されている「原状回復」とは、退去の際に、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた住宅の損耗やキズ等を復旧すること。その復旧費用は、借主が負担するのが原則。
というように規定されています。これをかんたんに読み砕くと、
- 普通に住んでいて付いたキズや汚れは「貸主」の費用負担（経年劣化）
- ワザとや不注意でキズや汚れを付けてしまった場合は「借主」の費用負担（故意や過失）
ということが書かれています。次に具体的な事例で見ていきましょう。
【貸主の負担】（経年劣化によるもの）
壁に貼ったポスターや絵画の跡、家具の設置によるカーペットのへこみ、日照等による畳やクロスの変色
【借主の負担】（故意・過失によるもの）
タバコによる畳の焼け焦げ、引越し作業で生じた引っかきキズ、借主が結露を放置したために拡大したシミやカビ
上記のような事例があげられます。また、この原則は「原状回復の基本ルール」としてガイドラインに記載されています。
原状回復の特約について
また、退去精算の際に以下のような質問を受ける事があります。
「退去時にルームクリーニング費用を請求されたけど、これは払わないとダメなの？？」
この質問に対しては、各契約の内容による部分があるので一概には言えませんが、貸主はルームクリーニング費用を借主に請求しても問題はありません。
その根拠としては、
貸主と借主の合意により、原則と異なる特約を定めることができる。これは、民法では「契約自由の原則」が基本とされているため、契約内容は、原則として当事者間で自由に決めることができることによる。ただし、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがある。
という条文から来ています。これをかんたんに解説すると、
「契約は民法上、貸主と借主とで自由に決める事ができるから、追加で負担を課す内容でもOK。でも、通常の原状回復義務を超えるのはNG。」
という意味合いになります。
この追加で負担を課す契約が認められるには
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
が必要となります。
まとめ
上記の内容をまとめると、原状回復の基本ルールとしては、
- 経年劣化（普通に使っている分）の場合は貸主の負担。
- 故意・過失（不注意やワザと）の場合は借主の負担。
また、貸主と借主の間で合意があれば、その基本ルールの原則とは異なる特約を結ぶことができます。その際のルールは以下の通りとなります。
- その特約に必要性があり、暴利的では無いということ。
- 借主が、通常の現状回復のルールを超えた部分も負担をしているということを理解していること。
- 貸主と借主の間で、特約の内容を合意していること。
