無断でのペット飼育。これは契約違反で賃貸借契約は解除できる？

ここでは「マンション入居者が無断でペットを飼育している場合の対処と契約解除」について解説しています。

マンションの他の入居者さんから、「○○号室の入居者さんがペット飼育禁止なのに、無断でペットを飼育しているみたいなんです。」という匿名での連絡がありました。

他の部屋の住人さんの迷惑になるので、その人には注意して飼うのをやめてもらえればと思っているんです。
注意してもやめない場合は契約解除も考えているんですけれども、この場合は可能ですか？

アパートやマンションの大家さんが別の用事で賃貸に出している物件に行った際に、ペット飼育不可の物件のはずなのに犬の鳴き声が聞こえてきて、よく調べてみると無断でペットを飼育している入居者がいるみたいだ。ペットの飼育を禁止しているのに隠れてペットを飼っている入居者さんに困っているというような悩みを耳にすることがよくあります。

今回は、「無断でペットを飼育している場合の対処と契約解除」について解説していきたいと思います。

契約解除となるポイントは「信頼関係の破壊」しているかどうかです

まず、無断でペットを飼育している人がいることが判明した場合、その入居者に対してペットの飼育をやめるように通知します。ペットを飼育していると判明したからといって、即時に賃貸借契約を解除できるということではないので注意が必要です。

また、併せて契約書内に「ペット飼育禁止」の条文があることを確認します。ここで、ペットの飼育禁止についての条文が記載されていない場合、ペットの無断飼育を理由に契約の解除を求めることはかなり難しくなってきます、

また、契約書内に条文があったとしても「契約書内には禁止と書いてありますが、ペットを飼育しても大丈夫ですよ」などと貸主が口約束を交わしてしまった場合、その入居者さんにペットの飼育を止めるようにお願いすることは難易度の高い問題となってしまいます。口頭だけでの約束でも十分に契約は成立してしまうため、入居者側が第三者の証人を連れてこられた場合などは圧倒的に不利な状況となってしまいます。

ペット飼育禁止のマンションやアパートにおいて、ペットを飼育している場合は明らかに「契約違反」となります。また、他の入居者はペット禁止の物件であると認識して入居しているため、他の人のペットの飼育を快く思わないケースが多いと考えられます。契約違反やペット飼育による騒音や悪臭によって他の入居者に被害(不快な思い)をさせた場合、大家さんと入居者間での信頼関係が破壊されたと判断され契約の解除を求めることができます。

もし、ペット飼育をやめるように通知して飼育をやめた場合については、個別の事例となりますので、今後の契約についてや将来発生しうる原状回復などについて法律家や不動産管理会社に相談して対応を検討していく必要があると考えられます。

ペットの無断飼育を知っていて指摘しない場合、黙示の承認とみなされることがあります。

冒頭のようなシーンで注意が必要なポイントは「状況を知った段階でペット飼育をやめるように指摘する」ことです。

入居率の思わしくないマンションやアパートの場合などで、「契約違反はしているけど家賃は毎月ちゃんと払ってくれているから時期をみて話そう。」というような対応をしてしまった場合、入居者はペットの飼育について「黙示の承認」を得ているとみなされる場合があります。

違反があったことを知っているけれども、異議を発しないということは、その事実について「黙認」しているとみなされてしまうことがあります。賃貸市場が活発になっていて市況も上がってきたから、無断飼育をしている入居者さんには出て行って貰おうとしようとしても、それまでにペットの飼育を黙認しているという事実がある場合、大家さんと入居者間での信頼関係は破壊されていないとされ、契約解除が認められなくなってしまう場合があります。

ペットの飼育については、入居中の問題もさることながら、退去後の原状回復についても通常の利用時よりも損耗が多く原状回復費用が多くかかる場合があります。その際にも、ペットの無断飼育を黙認していたことが繕費用の請求可能金額に影響することも考えられますので、契約違反が発覚した段階で即座に対応を起こすことが必要であるといえます。

賃貸管理を行っていく上で契約違反があった場合はできるだけ放置せずに早急に対応する必要があります。すぐには表面化しないような問題であっても退去時にもめてしまったり、いざ問題が表面化した場合に大きな損失を生む可能性があります。

そのため、入居者に理解を示しながらも毅然とした態度で対応していく必要があると考えられます。

まとめ

ここでは、「無断でペットを飼育している場合の対応方法」「ペット飼育禁止という契約違反から解約できるかどうか」といった内容を解説していきました。

契約書内に「ペット飼育禁止」という条文があったとしても、賃貸借契約を即時解約することはできません。
まずは、ペットの飼育が禁止であるということについて注意・警告を行ったのち、それでも状況が改善されない場合については、解約解除を視野に入れての対応が必要となります。

無断ペット飼育が発覚した場合に、絶対にしてはいけない対応方法は「後回しにすること」です。
大家さんや不動産管理会社が、ペット無断飼育の事実を知りながら注意や指導を行わない場合は、「黙示の承認」しているとなってしまいかねません。
何かしらの理由で知ってしまった場合は速やかに対応することが大切となります。

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