放置してはキケン！賃貸物件における使用目的違反について

管理会社さんに直ぐに確認してほしいことがあるんです！

〇〇号室が住居として契約していたのに、いつの間にかマッサージ店舗として利用されてるみたいなんです！
このHPを見てみてください！

私としては、なんとか店舗利用をやめさせるか、契約を解除するかをしたいと思っているのですが、どう対応すればいいのでしょうか？

賃貸マンションなど賃貸不動産を運用していると、契約書上で交わされた利用目的とは異なる利用をされているというケースも時々耳にしたりもします。

今日は、「契約書上の利用目的と実際の利用が異なっていた場合」について解説していきたいと思います。

賃貸借契約解除に必要な要件は「信頼関係の崩壊」

冒頭の内容の様に、貸主には内緒で使用目的が「住居」で契約を交わしたのに、本当は「店舗」として利用しているというケースです。

こういったケースには

• 「最初から悪意を持って店舗利用」しているケース
• 「そんなつもりはなかったけど、思いの外繁盛したので、、、」というケース

上記の２つの場合があるかと思います。
置かれている状況や運営されている店舗の内容などによって、契約を継続するのか解除を要求するのかは大家さんの判断となりますが、いずれにせよ「放置」しておくということは今後の賃貸経営にとって好ましくない状況を生んでしまいかねません。

ここでは、賃貸借契約の解除を主張すると判断した場合について考えてみましょう。

まず、契約書の確認です。多くの契約書の禁止事項として「定められた使用目的以外での貸室の使用」や「貸主の許可のない増改築」が盛り込まれているかと思います。厳密に言えば、契約書内の禁止事項として記載があったとしても一方的な解除は不可能である場合もあります。
しかし、現状としてテナントは契約内容に違反している状況であるため「使用状況の改善」「改善されない場合は契約の解除」を通告する必要があると考えられます。

もし、ここでテナント側から「営業活動の停止」などの連絡がきた場合は、その場の対応にもよりますが、契約を継続する場合は「覚書」などで「今後、営業活動を行わないこと」「行った場合は契約解除」といった内容を書面で残しておきましょう。どうしても口頭での約束となると後から「言った」「言っていない」となってしまい、泥沼化してしまう可能性があります。

通告後、「テナントから反応が無い」「契約解除を拒否」といったようにテナントと交渉が進まない場合は裁判が必要となってしまいます。ここで、ポイントとなってくるのが「信頼関係の崩壊」です。

• 住居で契約したのに風俗の待合室として利用されている。
• 住居で契約したのに、入居当初からエステやマッサージ店として営業し広告を配布している。
• 事務所として契約したのに、キャバクラとして利用されていた。

上記のような内容で「契約内容とは業態が大きく異なる」「貸主には利用目的を隠して契約した」など、貸主とテナントの双方で信頼関係が崩壊していると判断された場合、契約の解除が認められています。
※上記はあくまで例であるため、状況によっては契約の解除が認められないケースもあります。

使用目的以外の使用方法をされている場合に考えられるリスク

ここまででは、使用目的以外の使用方法をしていた場合の対応について見ていきましたが、「利用目的が違ったら何が問題なのか」という部分についても少し触れていきたいと思います。

• 貸主が不測の事態に対応できない
• 不特定多数が出入りしてしまうため、物件の風紀が乱れる
• 入居者・近隣住民からのクレーム

貸主が不測の事態に対応できない

「住居以外で使っているみたいだけど、毎月家賃払ってくれていればいいや。」

もしかすれば、そんな風にも考えてしまうかもしれません。しかし、もしこの契約者が何か「事故」や「事件」を起こしてしまった場合どう対応しますか？

もちろん、住居として借りている契約者にも等しくそのリスクの可能性はあります。しかし、「契約とは違う使用方法」をしているテナントは契約時に隠して契約しているということであり、つまり「公にすることができない」ことがあるからこのような契約をしているケースが多いと考えられます。

そういった場合、通常の手順を踏んで契約をしているテナントよりも大きなリスクを内包している可能性があると考えるのが妥当ではないでしょうか。

不特定多数が出入りしてしまうため、物件の風紀が乱れる

店舗や事務所として利用した場合、どうしても不特定多数の人間がその物件に出入りすることとなります。これは、賃貸物件を管理していく上で様々な問題が発生してしまう可能性が高まってしまいます。

住居物件であれば、ある程度どのような属性の人が出入りするかは予測することができます。しかし、店舗などの運営の場合、もしかしたらその物件にそぐわない属性の人が多数出入りする可能性があります。

そういった場合のトラブルや、風紀が乱れたことによって他の入居者の方も「あそこの店舗もやっているから」という理由で物件の利用規約に違反することに対する意識が下がってしまう可能生も考えられます。

入居者・近隣住民からのクレーム

住居物件として運用されていた物件で店舗などを運用されてしまうと、これまで住んでいた人たちにとっては「住居専用だからここに住んでいるのに」というクレームが発生する可能性があります。これが入居者からの解約などに発展してしまうと、賃貸経営上好ましい状況ではありません。

また、近隣の物件などからも「不特定多数が出入りすると地域的に悪影響」「騒音や悪臭などのクレーム」「こっちの物件の質が下がる」などのクレームを受けてしまう可能性が考えられます。

まとめ

上記の様に「使用目的以外の使用方法をされている場合に考えられるリスク」は多岐に及びます。また、こういった状況を「放置」していた場合は「貸主側の黙認」と受け取られてしまい、契約の解除を主張する際に難しい状況を引き起こしかねません。

そのため、使用目的違反が発覚した場合はできる限り速やかに対象のテナントとコンタクトを図り、状況の改善を要求していくなどの対応が必要となってくると考えられます。

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