入居者（賃貸人）が死亡してしまった場合の賃貸借契約の取り扱いについて

この記事の要点

賃借人が死亡した場合の部屋の賃借権や家財・滞納家賃についての対応方法について解説しています。

「◯◯号室の方が病死されてしまった・・・」

こんなケースが賃貸経営を行っていると1度は直面してしまうケースの1つです。

今回は、賃借人（テナント）が死亡してしまったら、部屋の賃借権や家財・滞納があった場合などはどう対応すれば良いかについて解説していきます。

賃借人が死亡した場合の賃借権について

まず、賃借人（テナント）が死亡した場合でも賃貸借契約は消滅しません。

では、死亡してしまった賃借人の賃借権はどうなるのかというと、これらは「相続人」に相続されることとなります。

つまり、賃借人が死亡してしまったとしても、その部屋の賃貸借契約は相続人に承継されて、契約は継続されることになります。
この場合、賃貸人（オーナー）はテナントの死亡を理由に、一方的に契約を解除することはできません。

相続人に承継されるのは、賃借権のみならず、その部屋にある家財や契約の際に預け入れている敷金の返却請求権、毎月の家賃債務も相続されることとなります。

そのため、賃借人が死亡してしまったからといって、賃貸借契約は消滅したと思い込んで勝手に家財の処分や原状回復工事などを行ってしまうと相続人との思わぬトラブルに発展してしまう可能性があります。そのため、賃借人が死亡した場合は連帯保証人や緊急連絡先に連絡を取って、賃借権等の相続について取りまとめてもらってから対応を行う必要があります。

※全ての相続人が相続放棄した場合は、賃貸借契約は消滅し家財についても所有権を放棄することになります。

滞納賃料があったらどうなるのか？

もし、死亡したテナントが家賃を滞納していたり、なんらかの請求が未払いであった場合はどうなるのでしょうか。

この場合は、先ほどの解説の部分と重なるところがありますが、支払い債務についても相続人に対して承継されます。つまり、滞納分の家賃や未払い請求分は相続人に対して請求・督促を行うこととなります。

ここでの注意点としては、全ての相続人が相続を放棄した場合、その賃料などの債務はだれにも請求することができなくなってしまうということです。さらに、部屋に残った家財の処分費用や原状回復費用なども全て賃貸人側で負担することとなります。

病死でテナントが亡くなった場合、「告知事項」に該当するのか？

貸室内で賃貸人が病死してしまった場合、賃貸契約の際の重要事項説明における「告知事項」となるのでしょうか?

まず、「告知事項」について見てみましょう。

宅建業法47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。（一部抜粋）

宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

不告知・不実告知の対象となる「重要な事項」をまとめると次のようになる。

35条に掲げる事項

35条の２に掲げる事項

37条に掲げる事項

判断に重要な影響を及ぼす事項

参考URL：宅建業法等の平成18年度改正と重要事項説明についてPDF形式で出力されます。

宅建業法上、その不動産を借りるか借りないかの「判断に重要な影響を及ぼす事項」について伝えない、もしくは、違ったことを伝えるということは宅建業法違反となります。

例えば、貸室内で人が自殺したというという場合はその事実を「心理的瑕疵」とみなして「告知事項」として入居者へ説明をしなければならないというようなことです。

話を戻して、貸室内で賃借人が病死していた場合はどうなるのだろうか??（自殺や事件ではない場合）

こちらについては、参考記事があったのでそちらを引用していきます。

（１）賃貸物件で死亡者がいたという事実は、不動産取引において必ず説明しなければならない事項なのか

→宅建業法３５条のいわゆる「重要事項」の中には、死亡者がいたかどうかは含まれていない。

（２）変死でなく、がんや老衰等で家族や医師らに看取られながら死亡した場合にも、その旨を必ず顧客に説明しなければならないか。

→宅建業法４７条では、業者が相手方の判断に重要な影響をおよぼすこととなるものについて、故意に事実を告げないこと等を禁止している。しかし、判例から見て、一般的に病気や老衰による自然死はこうした重要な影響を及ぼすことには該当しないため、特に説明を要しない。

【東京地裁　平成１８年１２月６日】
賃貸アパートにおいて、建物の階下の部屋で半年以上前に自然死があった事実は、瑕疵に該当しない。
「社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当しない」

参考URL：賃貸住宅で死んだら

上記の引用内容より、貸室で病死出会った場合については「告知事項」と規定されているわけではないようです。
※変死など原因がわからない場合の、次回募集の際には弁護士の方などと相談の上、賃貸募集を行ったほうがいいかと思われます。