不動産管理会社がサブリースを行う上でのメリットとリスクについて

ここでは、不動産会社にとってサブリース事業を行うにあたってのメリットやリスク、デメリットについて解説しています

「サブリース事業を始めようと思うけど、どんなリスクがあるのであろう？」

サブリース事業とは、家賃保証契約や滞納保証契約とも呼ばれる賃貸管理業務委託の形態の一つで、そのマンションやアパート（ビル）を不動産管理会社が一括で借り上げて、入居者へ転貸するというかたちになります。

サブリースについて検索を行っても、オーナー（大家さん）様側への説明が多く、不動産管理会社がサブリース事業に取り組むにあたってのリスクや説明を行っているページは少ないように思えます。
今日は、「賃貸管理会社がサブリースを行うメリットとリスクやデメリット」について解説していきます。

サブリースを行うメリット

まず、不動産会社がサブリース事業を行うメリットについては、以下の2点があげられます。

高い利回り(収益性)で物件を管理することができる。
自社の営業努力が収益に直結する

■高い利回り(収益性)で物件を管理することができる。

PM業務委託では、どんなに高くても総賃収の5%前後がPMフィーの上限というのが一般的です。
対して、サブリースの場合、空室や滞納のリスクをオーナーに代わって背負うこととなりますので、満室であれば満室想定賃料の10-20%といったサブリースフィーを獲得することができます。

■自社の営業努力が収益に直結する

PM業務委託（一般管理や家賃回収業務など）に比べて、サブリース業務は全て収益に直結するものとなります。
いかに空室を高く貸せるか、テナントからきっちり家賃を回収する、工事業者の選定といった各業務で挙げた成果が自分たちの収益に与える影響が大きくなるため、PM業務委託に比べて業務に対するインセンティブが発生すると考えられます。

サブリースを行うデメリット・リスク

逆に、不動産会社がサブリース事業を行うことについてのリスクやデメリットは、以下の3点があげられます。

空室・滞納・相場下落のリスクを抱えることになる
マスターリース保証金（敷金）による、一時的なキャッシュアウト
固定費用の上昇に伴う経営の硬直化

■空室・滞納・相場下落のリスクを抱えることになる。

一括で借り上げるため、空室や滞納のリスクをオーナーに代わって抱えることとなります。
満室であれば高いサブリースフィーを獲得することができますが、稼働率の減少や滞納テナントの存在は収益の減少に直結することとなり、最悪の場合、収支がマイナスとなる可能性があります。

また、建物の使用年数の増加に伴って、賃料下落リスクも想定されます。サブリース時に見積もった家賃額が相場賃料を下回ることも想定されるため、サブリース時の賃料査定やマスタリース契約の更新時の減額交渉などがポイントとなります。
→滞納のリスクは保証会社の利用によって軽減することは可能（保証会社の倒産リスクはあります）

■マスターリース保証金（敷金）による、一時的なキャッシュアウト

マスターリース契約の内容にもよりますが、オーナーさんから一括で借り上げる際に保証金（敷金）を積む必要がある場合があります。
その場合、サブリース賃料や敷金が入ってくるまではキャッシュアウトのみとなるので、経営上、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
また、マスターリース保証金は資産項目として経理計上されるため、経費とすることができません。