定期借家契約のメリット・デメリットをご紹介。賃貸の契約では定借が当たり前に?

定期借家契約を活用して入居者募集したところ、満室稼働を実現した「定期借家契約」のメリットについて紹介していきます。

定期借家契約について

これまで「定期借家契約」の締結に携わった経験はありますか?

「定期借家契約」ということを知識としては知っていても、どのように活用できるものなのか、果たしてメリットのある活用法があるのかがわからず、これまでは特に考えることがなかった大家さんも多かったかもしれません。

2000年3月に制定されて以降、定期借家契約は全物件契約のうち3%程度しか利用されておらず、入居者の間でも理解が進んでいるとは言えません。聞いたことがあっても「契約更新ができないからその分賃料を下げているんでしょ?」というイメージを持っている人も多いように思えます。
しかし、「契約期間が終了しても再契約する」ことを前提とした定期借家契約が出てきていることはご存知でしょうか?

定期借家契約を活用して入居者募集の提案をすることで、不人気で空室続きだった物件を満室にしたという成功例もあるのです。
今回はあまり認知されていない「定期借家契約」のメリットについて紹介していきます。

定期借家契約と普通借家契約の違い

まず、定期借家契約とは、具体的にどのようなものなのでしょう?
一般的な普通借家契約の場合と比較してみましょう。

定期借家契約 普通借家契約
契約方法 ・書面による契約に限る・「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない 書面でも口頭でもよい
更新の有無 期間満了により終了し、更新されない 正当事由がない限り更新される
賃貸借期間の上限 制限はない ・2000年3月1日より前の契約→20年まで・2000年3月1日以降の契約→ 制限はない
1年未満の賃貸借契約の効力 1年未満の契約も可能 期間の定めのない賃貸借契約とみなされる
賃借料の増減に関する特約の効力 賃借料の増減は特約の定めに従う 特約にかかわらず、当事者は賃借料の増減を請求できる
借り主からの中途解約の可否 ・床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借り主からは、特約がなくても法律により中途解約ができる
・上記以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

定期借家契約とは?

  • 原則更新をしない。(双方の同意による再契約は可能)
  • 契約期間を自由に定めることができる
  • 賃借料の増額・減額のいずれをも特約で定めることが可能
  • 借主からの中途解約に制限が多い

という特徴を持っています。
つまり、普通借家は「出ていってもらうことが難しい(契約解除が困難)」契約形態と言えるのに対し、定期借家は、「いずれは出ていってもらうことが前提」という大家側の自由度が高い契約形態であるといえます。

では、実際にどのようなシーンで利用されているのでしょう?
定期借家契約の中にも大きく分けると二つの形があります。

一つは「契約期間満了後に必ず退去してもらうパターン」
もう一つは「契約期間満了後に再契約(更新)を前提としているパターン」です。

一定期間を経て必ず退去してもらうパターンを「定期借家契約」を代表する例といえるでしょう。
一時的な海外への転居や、将来的な取り壊し、転売を想定しているなど理由は様々ですが、「一時的に賃貸に出したいが、終わりの見えない貸し出しはしたくない」という場合に最適でしょう。

もう一つのパターンが、今後主流と成り得るかもしれない「再契約を前提とした定期借家契約」です。

これはいわば試用期間のようなものです。あらかじめ入居期間を定めておき、賃料の支払いが滞ったり、ルール違反を起こしたりしないかを試したいという理由で使うことができます。
最初の2年間の契約期間中にもし問題が発生してしまった場合は、大家は契約を更新せずに予定通り退去してもらうことが可能であり、問題のない入居者であれば、契約を再契約(更新)することも可能です。

ただし後者においては入居者側のデメリットばかりが目立つ部分もあります。
賃料を下げるならば可能性がありますが、そこまでして入居者を見極める必要があるかというと難しい部分です。

例えば部屋探しをする際に「この部屋は、貸主の承諾がなければ2年以上は住めない可能性があります」と言われれば、即検討対象から外す人が多いでしょう。
物件情報サイトでも「定期借家は除く」という検索メニューが用意されているところもあるので、物件情報を見つけてもらえる可能性はぐっと減ってしまうのが現状です。こういったデメリットの存在が空室募集(リーシング活動)において定期借家契約が一般化しない要因であると考えられます。

ですが、実は賃料を下げての定期借家契約で空室続きだった物件を満室にすることに成功した例もあるのです。

定期借家契約を取り入れた成功例

都内の不動産仲介会社に勤める渡辺聡さん(仮名)の成功例

〜ゴキブリだらけの不人気物件を満室に〜

とある物件は1階にラーメン店が入居している、木造3階建て、2DKのファミリー向けアパートでした。1階で出るゴミの影響で、ゴキブリがやたらと出るんです。立地がさして良いわけでもありません。どうしても不人気物件となってしまい、8部屋のうち4部屋が空室という状況でした

賃料は8万円。このままでは毎月32万円の損失が出てしまう。そこで渡辺さんが提案したのは、「1年間の定期借家契約にしてその間は賃料を半分にし、入居者にお試しで住んでもらう期間を作る」というプランだった。

仮に4部屋とも向こう6カ月空室のままであれば、192万円の賃料収入が飛んでしまう。賃料を半額の4万円にして早期に入居を決めることができれば、1年間の賃料収入でこの192万円をカバーできるのだ。

「エリアの2DKアパートの賃料相場は8万円~10万円といったところでした。立地が良くないとはいえ4万円というのは破格で、募集し始めて1週間で15件ほど問い合わせがありましたね。1カ月半で4部屋とも埋めることができました」

入居者には「1年間賃料半額」の理由を正直に説明し、基本的には1年後に通常の賃料で更新したいと思っていることも伝えた。分かりやすく、丁寧な対応も成功のポイントだったようだ。実際に1年後は、4人の入居者とも通常の賃料での普通借家契約に応じてくれた。

引用先URL:不動産投資新聞

このエピソードからもわかるように定期借家契約はうまく活用することで従来の賃貸借家契約では難しかった柔軟な対応が可能になるのです。
そのために重要になってくることが、入居者と大家双方にとってメリットがあるものだという認識を持ってもらうことでしょう。

定期借家契約のメリットとデメリット

定期借家契約は、貸主・借主にとってどのようなメリット・デメリットがあるのでしょう?。

通常、大家さんや不動産管理会社の業務の1つに、入居者の良好な環境を維持することがあります。
しかし現在の普通借家契約では、集団生活でルールを守れない人が居座り続け、本来、残ってほしい人が引越してしまうという、本末転倒な事態が起こりうるのです。
※普通借家契約では契約を解除させたくても借地借家法などで借主が保護されているためよほどの迷惑行為が無い限り、立ち退きさせることは難しいのです。

しかし、定期借家契約であれば、問題を起こした人とは契約満了時に契約を終了、つまり再契約をしないことを選択することができるため、「期間が満了したので退去してください」といえるようになるのです。
それが結果的に居住者にとって良好な住環境が維持につながってくる。これが定期借家契約の一番のメリットではないでしょうか。

上記の内容をまとめると定期借家契約のメリットは以下の通りです。

  • 入居者・・・悪質な入居者を防ぐことで、良好な住環境が保たれる。
  • 大家・・・問題を起こした入居者への契約解除、退去、明け渡し訴訟もスムーズになる。
  • 不動産管理会社・・・悪質な入居者の抑止力になり、トラブル・クレーム対応が減る。

このように、入居者、大家、不動産管理会社の三者にとって、定期借家契約はメリットがある契約形態といえます言えるのです。

定期借家契約をうまく活用するポイントは?

前述の通り定期借家契約には、マイナスのイメージを持つ方が貸主、借主ともに少なくありません。
定期借家契約のデメリットとしてあげられるのは以下のような内容では無いでしょうか?

貸主(賃貸管理会社)にとってのデメリット

  • 契約時に契約書とは別に定期借家契約に関する説明書面などが必要なこと、契約狩猟の6ヶ月から1年前の間に期間満了の通知が必要なことなどがあって、貸主や不動産会社には負担が大きくなる。
  • 賃料を相場より下げなくてはならない可能性

借主にとってのデメリット

  • 期間延長できないというデメリットのある定期借家にするメリットが分かりづらい
  • いつ追い出されるか、再契約(更新)することができるのかわからないという不安感

という部分があげられるでしょう。
確かに、こういった定期借家契約のデメリットは存在する部分も否定できません。しかし、前述の定期借家契約による成功例を見ると必ずしもそうではない部分もあることがわかります。

定期借家契約を有効に活用するためには、以下の3点がポイントになってくると考えています。

  • 定期借家契約のノウハウに優れた管理会社を選ぶ
  • 契約書類の作成や期間満了の通知など、煩雑な手続きを効率化するシステム導入
  • 定期借家契約に対する借主への不安感に対して適切な説明や募集を行うこと

まとめ

ここまで「定期借家契約と普通借家契約の違いについて」「定期借家契約を活用した空室募集の成功事例」「定期借家契約のメリット・デメリット」について解説していきました。

ここ最近、本来、入居者を守るはずだった「普通借家契約」が、今では「モンスター入居者」を生む土壌になっているとも言われます。
ですが、「再契約を前提とした定期借家契約」は、このような危険性を排除することができるため、定期借家契約を主軸とした募集活動を行っている不動産管理会社(大家さん)も増えてきたように感じています。。

しかし、「定期借家契約は再契約できない可能性もあるから、なんとなくやめておこう」と考える方も少なからずいらっしゃることも事実です。
そういった方たちに、定期借家契約であれば、建物内の不良借家人が排除されやすくなり、良好な住環境が保つことにつながっていることを理解・納得してもらうことが大切です。

貸主と借主が取り決めた契約期間がしっかりと守られることで賃貸経営のリスクを少なくする定期借家契約。
空室対策の時に取り入れる場合は、「いかに定期借家契約が借主にとってもメリットのある契約であるかどうか」を説明できるかがポイントとなってきます。
必要に応じて募集図面(マイソク)の改良や近隣不動産会社さんへの紹介トークの見直しを行うことも必要かもしれませんね。

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