もう、家賃の滞納が2ヶ月分も溜まってしまっている入居者がいるんです。電話で連絡してもいつも留守電になってしまって、四苦八苦しているんです。
私自身、家賃の滞納督促を行った経験も少ないので、どうやって進めていくのがいいか教えてください。
不動産を最近相続したばかりで賃貸管理のことなんて右も左も分からない個人でアパートやマンションを自主管理を行われている大家さんであっても、管理物件で家賃滞納が発生している場合は何とかして滞納督促を行わなければなりません。
複数月において家賃を滞納する入居者は放っておくと、この先も家賃を滞納し続ける可能性があるため、早急な家賃督促が必要です。
そのため、家賃滞納対策は個人大家さんでも、賃貸管理会社でも等しく対応しなければならない業務の一つです。
今日は、「押さえておきたい家賃滞納対策」について解説していきたいと思います。
家賃滞納発覚後、早めの電話連絡
まず、家賃の滞納が発覚した場合、「きっと、何かの理由で家賃が未入金なだけですぐに支払われるだろう」ということは考えずにきっちりと入居者にたいして家賃が未入金であることを伝えましょう。
うっかりわすれてしまったのか、それともお金がなくて家賃が払えないのか、その理由に関わらず家賃が滞納していることは事実であるため毅然とした態度で督促を行います。
その中で入居者から「来月にまとめて払う」という相談を受けた場合でもなるべく応じないほうが良い場合もあります。滞納分は滞納分として、早急に支払ってもらう必要があることを説明し、いつまでには支払うという約束をします。初動の滞納督促を適切に行うことで入居者に対して「ちゃんと支払わないといけないな」という意識を植え付ける必要があります。
そのためにも、大家さんや賃貸管理会社は家賃支払日をすぎた場合はすぐにわかるように家賃管理を行っていく必要があります。
【家賃滞納発覚時のポイント】
家賃未入金（滞納）の連絡はできるだけ早く行いましょう。
家賃入金期日の15時から19時の間に未入金者へ一通り連絡できれば初動としてはベストです。
家賃滞納者（連帯保証人）へ内容証明郵便の送付
電話で連絡したものの約束した期日までに家賃が支払われなかった場合や、契約者や連帯保証人に対して連絡したけれども電話に出ずに1ヶ月がすぎてしまった場合などは内容証明郵便を送付します。
内容証明郵便とは、郵便局が「いつ、だれが、だれに、どのような内容の手紙を送ったか」を証明してくれる郵便のことです。内容証明郵便を送付することで、口頭での督促による「言った言わない」といった泥沼化を防ぎ督促の有無を証明することができます。
また、貸主（不動産管理会社）側として入居者側に対して、滞納督促についての「本気度」を見せることがで滞納者に対して心理的なプレッシャーを与える効果が見込めます。
また、状況によっては同内容の内容証明郵便を賃貸借契約の連帯保証人にも送付します。
契約者が債務不履行（家賃の滞納）をしている場合、連帯保証人はその債務（家賃）を代わりに履行する義務があります。といっても、連帯保証人にいきなり内容証明郵便を送付してもいらぬトラブルに発生してしまう可能性もあるため、事前に電話連絡などで契約者が家賃を滞納している事実や連帯保証人として支払い義務がある旨を説明する必要があるでしょう。
まれに滞納常習者などには「内容証明郵便を意図的に受け取らない」という人もいます。
（内容証明を受け取らなかったら訴訟もされないとどこかで入れ知恵されたのでしょう。）
そういった場合は「特定記録郵便」を内容証明と併用することで解決できます。
※特定記録郵便を利用すれば、投函された時点で賃貸人の意思表示が賃借人に到達したと法律的にはみなされます。
【内容証明郵便を送付する際のポイント】
内容証明郵便を送付する場合は、送付者を貸主や不動産管理会社名ではなく、「弁護士名」で送付した方が、受取人の心理的プレッシャーは強いと言われています。
これまでの滞納者への対応履歴や督促履歴の記録
家賃滞納が連続して支払われず裁判が必要となった場合、これまでの対応した内容や督促履歴を明確にしておく必要があります。
- 家賃滞納が発生した最初の月に連絡したのはいつであるか。また、その連絡した内容
- 連帯保証人への督促や連絡した日付。どのような反応があって、行動があったのか
- いつ物件に訪れて面会ができたのかできなかったのか。また、面会時に話した内容
- 督促状や内容証明郵便を郵送した日付やその書面の内容
といったような、滞納督促について行った業務内容を書面に残しておく必要があります。これらの情報は法的手続き（裁判）などをを進めていく上で非常に大切な情報となるためきちんと書面として記録しておきます。
重度の家賃滞納者や常習的に家賃を滞納する入居者への対応については、なかなか成果が上がらず徒労に終わってしまう場合も少なくないですが、行った業務をしっかりと記録しておくことで、後々の対応について大いに役立つ情報となり得るため根気強く対応していく必要があります。
空室対策（リーシング）が賃貸管理における「攻め」の業務であれば、家賃管理は「守り」の業務となります。どんなにリーシングや入居者誘致に強く満室稼働を実現しても、家賃が回収できなければ穴の空いたバケツに水を入れているようなもので、中身（資産）は一向に増えていきません。
賃貸管理業務の中には根気が必要であったり、すぐに報われない業務がたくさんありますが、そんな業務を当たり前のように実施し続けることが賃貸管理サービスの質であり、求められている内容なのではと考えています。
まとめ
ここでは、「家賃滞納対策・滞納者対応」に必要なポイントとして、以下の3つを解説していきました。
- 家賃滞納発覚後、早めの電話連絡
- 家賃滞納者（連帯保証人）へ内容証明郵便の送付
- これまでの滞納者への対応履歴や督促履歴の記録
大家さんから見た場合、「不動産会社は家賃を確実に回収してくることは当たり前」と思っている方も少なくなく、不動産管理業務の中でも家賃管理は重要な業務の一つであると言えます。
家賃滞納への対応については、業務フローを社内でノウハウ化するなどの情報やルールの整備を行っていくことが良質なサービスを提供していくためには重要となります。
