本当に困ったことがあったのでご相談させてください。
何ヶ月か連続で家賃の滞納が続いていたので、嫌な予感がするなと思ってこの前その人に連絡したら、もうその電話番号は使われていません。となってしまったんです。
それ以来、入居者と音信不通だし、家賃の滞納額はどんどん増えていくし、部屋の荷物もそのままみたいなのですが、こういう時はどう対応したらいいのでしょう？
借主の夜逃げや失踪などで貸室は入居者が出て行った時のまま。当然、毎月の家賃も滞納が重なるばかり。諦めて次の入居者の募集を行いたくても、部屋には行方不明になった入居者の荷物があるからどうすることもできない。引き取ってもらうにも行方不明・音信不通だから手も足も出ない。
賃貸管理を行っていると様々な突発的なトラブルが発生し、そのトラブルに対して法律に則って対応しなければなりません。今日は、「入居者が行方不明になった場合」について見ていきましょう。
行方不明者への家賃督促や契約解除はどうすればいいの？
家賃の滞納が続いていて、入居者に連絡しても全く繋がらず、入居状況を確認するために物件にいってみたら入居者のポストはチラシでパンパンになっていたり、電気メーターを見ても全く回っておらず住んでいる様子は見られない。そんな状況が何ヶ月も続いて、滞納家賃も膨れ上がってきて早く対応したいのにどうすればいいかわからない。
こういった場合であれば、まず「連帯保証人」や「緊急連絡先」「入居者の家族」に連絡を取ってなんとか入居者に連絡する方法がないか探ります。しかし、こういった場合で入居者の方の状況がわかるケースというのは入居者の方が事故などに合われて意識が無いなどのケースぐらいで、ほとんどの場合が連絡不通で終わってしまうでしょう。また、連帯保証人や緊急連絡先の方との関係も希薄で「これ以上連絡してくるな!!」と突き放されてしまうことも多いようです。
滞納している家賃債務については、連帯保証人がいる場合であればその方に債務の履行を請求することで幾分かは回収することができるかもしれません。しかし、連帯保証人には、入居者と大家さんの間で取り交わされた賃貸借契約を解除する権利は持っていません。もちろん、代理で解約することもできません。
つまり、部屋の明け渡し、つまり裁判によって賃貸借契約を解除し、強制執行によって家財の処分・建物の明け渡しを進めなければなりません。
裁判による賃貸借契約の解除と建物明け渡しの強制執行
家賃の連続した不払いによって互いの信頼関係が破壊されたとして、建物明け渡し請求の訴訟手続を行います。
行方不明・音信不通になってしまった入居者に対して、滞納家賃の督促や賃貸借契約解除についての内容証明郵便での意思表示が不可能であるため、訴状の中に「訴状の送達をもって解除する。」といった案文の記載が必要となります。また、裁判所に訴状の提出とともに、公示送達の申し立てをする必要があります。
ここで、公示送達について少し見てみましょう。
【公示通達とは】
名宛人の住居所不明などの理由により書類の送達ができない場合に，一定期間裁判所の掲示板に掲示することにより送達の効果を生じさせる方法。
訴状が送達されないと裁判を開始することができないため、公示送達の申し立てをすることで、行方不明者に対しても訴状が送達されたと同様の効果を発生させることができます。その後、訴訟手続が完了して勝訴判決が出れば、判決に基づいて強制執行手続をして建物明け渡しを進めていくという運びになります。
注意しなければならないのは、明け渡しの強制執行の判決が出るまでに家財の撤去や状況確認の為などで貸室に立ち入ったりしてはいけないというところです。
判決前の家財の撤去は自力救済にあたりますし、状況確認の立ち入りは不法侵入として捉えられてしまい、トラブルに発展してしまう可能性があるため、裁判が終わるまでは入室は控えたほうが賢明でしょう。
不動産管理を行っていると、各法律への深い理解が必要となってきます。しっかりと知識を持つことも必要ですが、頼れる士業のパートナーを見つけて相談に乗ってもらいやすい関係を作っておくことが日頃の賃貸トラブルに対して的確な対応が可能となります。
まとめ
ここでは、「夜逃げや失踪などで家賃滞納したまま行方不明になってしまった契約者への対応方法」「賃貸借契約の解除と明け渡し訴訟までの流れ」について解説していきました。
夜逃げなどで契約者が失踪してしまった場合、まず契約の関係者に対してなんとか連絡を取っていくことが大切です。契約者本人でなくとも、連帯保証人や緊急連絡先など可能性のあるところには一通り連絡を行い、居場所特定の可能性を探ります。
また、併せて、契約者が貸室に戻ってきていないか「電機メーターのチェック」「郵便ポストのチェック」などを行っておくことも大切です。
不動産管理会社さんの努力むなしく、全く連絡が取れない（家賃も入ってこない）場合については、賃貸借契約の解除と部屋の明け渡し訴訟の流れに進んでいきます。
ここまでくると、あとは「公示送達、訴訟手続き、裁判、強制執行」と決められた手順通りに進めていくようなかたちとなります。
裁判や強制執行となると、賃貸管理会社もマンションの所有者（大家さん）の時間も手間もお金も大きく必要となってしまいます。
ここでは、重度滞納で行方不明になった場合の対応方法について解説していきましたが、まずはそんな契約者とは契約しないように審査の精度を高めていくことも不動産管理会社としては重要な仕事となってくるでしょう。
